<김은유 변호사·법무법인 강산 대표>
그러나 틈새는 존재하는 법인가 보다.
양도소득세가 강화되자 최근에는 상가투자가 유행이다.
그래서인지 신도시에서 설립되는 상가조합이 인기다.
그런데 가만히 살펴보니 상가조합에 대해서 일반인이 너무 몰라 당황하는 것 같아 당분간 상가조합에 대한 설명을 시리즈로 하고자 한다.
먼저 공급대상자를 살펴보면, 사업지구내 모든 토지 및 물건 등을 협의에 의해 보상을 받은 자(최근 광교지구의 경우에는 협의를 하지 않아도 철거 기한까지 자진 이주시 공급) 중 사업시행자가 정한 기한 내 지장물건 등을 이전(철거)한 자(법인은 제외)로서 그 사업지구안에서 주택을 소유하면서 거주를 하던 사람(이하 ‘이주대책대상자’라 한다. 주택공사의 경우 이주대책대상자는 제외하는 경향), 영업을 하고 있던 사람, 영농보상자(임차농도 포함, 다만 평수에서 차별하는 경향), 시설채소·화훼농, 축산업자 중 일정기준에 해당하는 자에게는 보통 6평에서 8평정도의 상업용지를 공급하여 준다. 이를 생활대책용지(생택)라 한다.
이러한 생활대책용지를 받은 사람들은 면적이 작아서 혼자는 상가를 건축할 수 없으므로 여러 사람이 조합을 결성하여 통상 200평에서 300평 정도의 상가를 공급받는 바, 이러한 조합을 상가조합이라고 한다.
그러나 생활대책용지는 법적인 권리가 아니어서(다만 신뢰보호원칙에 의거, 법적인 권리로 보는 견해도 있다) 공급대상자, 면적, 위치, 형태 등은 모두 사업시행자 재량에 맡겨 각 사업지구별로 조금씩 다르게 공급되고 있다.
일반적으로는 8평 정도를 공급하나 행정복합도시의 경우 10~11평을 공급했고, 통상은 근린생활용지를 공급하나 흥덕지구의 경우는 일반상업용지를 공급했다.
또 원래 무허가 건물에서 영업을 하는 사람들은 영업보상과 생활대책용지를 공급하지 않지만 남양주시 별내지구의 경우 그린밸트라는 특수한 사정을 감안, 무허가 건물에서 영업을 한 사람에게 생활대책용지를 공급했다. 이처럼 사업지구별로 그 내용이 다르므로 주의할 필요가 있다.
SH공사는 분양상가 신청자격 또는 상업용지 16.5㎡이하의 지분권을 준다. 생활대책용지는 약 8평을 공급하므로 개인이 아닌 개인들이 조직한 조합에 공급을 한다.
물론 조합을 끝내 결성하지 못하면 공유지분으로 공급을 하지만 이렇게 되면 권리행사에 모두의 동의를 얻어야 하는 부담이 생기므로 조합을 결성한다.
그 공급가격은 감정가격으로 공급한다.
또 최근에는 감정가격과 실거래가의 차이가 많이 나지 않아 원주민 조합이 성행하고 있기도 하다.
