최근 아파트값이 안정세를 보이면서 상가를 분양받았는데 시행사가 부도나서 투자금을 회수하지 못하는 분들이 간혹 있어서 이럴 때는 어떻게 대처해야 하는지에 대해서 살펴보고자 한다.

먼저, 상가를 지어서 분양하는 것은 시행사이지 시공사가 아니라는 것을 명확하게 알아야 한다. 시공사의 이름만을 믿고서 분양계약을 체결하는 사람들이 있으나, 법적으로 사업의 주체는 시행사이고 시공사는 도급계약상 공사비를 받는 자에 불과하여 문제가 발생하더라도 책임을 묻기가 쉽지 않다. 아파트는 시행사가 부도가 나더라도 대한주택보증의 보증으로 분양을 받을 수 있지만 상가는 그러한 제도가 전혀 없다는 것도 알아야 한다.

시행사가 자기 돈으로 토지를 매입하면 좋겠지만 일단 대한민국에 그러한 시행사는 없다고 생각하는 것이 좋다. 시행사는 토지주의 동의서를 받고 시공사를 선정하면, 은행은 시공사의 지급보증과 토지에 대한 신탁등기를 조건으로 P/F대출을 해주고, 시행사는 그 돈으로 토지대금을 지급하고 분양대금을 받아서 대출금과 공사비를 지급하고 남는 돈은 갖는 구조로 사업은 진행된다.

상가분양에서 많은 피해자가 발생하는 경우는 사업권이 시공사에게 넘어갔는데 시공사가 기존의 수분양자들을 인정해주지 아니할 때이다. 제대로 분양이 안 돼서 분양대금이 들어오지 아니하면 은행은 채권회수조치에 들어가고, 지급보증을 한 시공사는 대위변제를 하여 사업권을 인수할 수밖에 없는데, 이때 시공사가 시행사로부터 분양을 받은 사람들을 인정하지 아니하여 문제가 발생하는 것이다.

이렇게 되면 시공사는 준공을 하여 보존등기를 하자마자 신탁등기를 해버리고 이후에 자신이 대물을 받거나 제3자에게 재분양을 하는 경우가 많은데, 많은 사람들이 준공을 하지 아니하면 보존등기를 하지 못하고 보존등기를 하지 아니하면 가압류, 가처분, 강제경매 등을 하지 못하는 것으로 알고 있어서 시공사에게 당하는 것을 볼 때가 많다.

그러나, 신축중인 건물도 가압류, 가처분, 강제경매신청 등을 통하여 얼마든지 보존등기가 가능하고, 만약 시공사가 대물로 받거나 제3자에게 재분양을 한다면 형사고소(사기, 배임)를 하거나 손해배상, 채권자취소소송 등을 통하여 구제받을 수 있는 방법이 있다. 만약 은행에 분양대금이 남아 있다면 신속하게 그것을 압류하는 것이 가장 빨리 채권을 확보할 수 있는 방법일 것이다.

<현근택변호사·법무법인 솔로몬>