예비창업자가 창업과정에서 실패하는 적지 않은 요인 중 하나가 점포 계약과 관련된 것이다. 창업자가 건물주나 부동산 중개업자를 너무 믿고 대부분의 초기자금이 들어가는 점포 계약을 소홀히 하게 되면 차후 법적으로 큰 손실을 가져올 수 있기 때문이다. 따라서 창업자는 임대차 계약서 작성시, 감성적 요인은 철저히 배제하고 일반 양식의 마지막 조항에서 기타사항까지 꼼꼼히 부가조건들을 명시하는 것이 바람직하다. 연합창업지원센터에서 말하는 ‘임대계약시 체크해야 할 사항’에 대해 알아보도록 한다.

◇등기부 등본 확인 = 예비창업자는 임대 계약시, 임대점포의 정확한 주소와 함께 관할 등기소에서 등기부등본(토지, 건물)을 확인해야 한다. 또한 소유자와 임대인 간 임차관계를 확실하게 확인해두는 것이 좋다.

상가나 점포에 법률상의 문제가 있다면 손해 보는 것은 결국 임차인 자신이다.

법률관계는 눈에 보이는 것이 아니므로 반드시 관련 서류를 떼어 보아 실수없는 창업의 길을 밟도록 해야 한다.

등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구분되어 있다. 표제부는 그 건물에 대한 표시이다.

예를 들어 건물등기부일 경우 그 건물의 소재, 번지, 가옥번호, 주택인지 사무실인지, 면적, 층수, 각층의 면적, 목조건물인지 콘크리트 건물인지 등이 기재되어 있다.

갑구는 소유권을 표시한다. 먼저 등기순서를 나타내는 ‘순위번호란’이 있다.

최종번호에 기재된 사람이 현 소유자이며 그 이전 번호는 그 이전의 소유자들이다.

그 소유자가 누구인지, 주소, 소유권 이전 연월일, 소유권 이전원인(매매, 상속등)에 대한 사항이 ‘사항란’에 표시된다.

을구는 소유권 이외의 권리에 관련된 사항이 나타난다. 그 부동산의 소유권자 이외에 또 다른 권리관계와 그 권리의 소유자를 파악할 수 있다.

등기부만 확인했다고 해서 모든 절차가 끝나는 것이 아니다. 자신과 그 부동산을 계약하려는 사람이 실제 소유자인가를 확인해 봐야 한다.

악의를 가진 사람이라면 원래의 등기명의인의 인감 등을 위조해 자신에게 이전등기를 하여 자신이 현 소유자인 것처럼 나타나게 할 수도 있기 때문이다.

등기부등본의 확인은 한번만 떼어 볼 것이 아니라 계약금지불후, 중도금지불후, 잔금지불 후에도 한번씩 떼어 보는 것이 가장 이상적이다. 저당권, 압류등이 그후에도 설정될 수 있기 때문이다.

◇도시계획확인원과 건축물대장 = 창업자가 점포를 구할 때 계약관계만 명확하다면 다른 문제가 없을 것이라고 생각하면 큰 오산이다.

등기부등본상 소유권과 근저당 유무와 함께 관할구청에서 발급하는 건축물대장, 도시계획확인원 등을 발급받아 해당점포의 용도나 개발계획을 확인한다.

간혹 대상 건물이 사무실이나 주거용도로 되어 있는 건물들도 있다. 이 경우 임차인이 해당 건물에서 영업을 하려면 건물주에게 건물 임차목적에 맞게 건축물의 용도변경을 요구해야 한다.

도시계획이나 업종 제한 지역 등의 함정이 도사리고 있는 경우도 있기 때문이다.

그러므로 창업자는 점포를 얻고 계약을 할때에 등기부등본으로 실소유자를 확인하는 동시에 자신이 얻으려는 상가가 도로와 같은 공공용지에 포함된 것은 아닌지, 재개발지역으로서 수년내 헐릴 지역은 아닌지를 반드시 확인해야 실패의 위험을 면할수 있다.

이런 사항을 확인할 수 있는 것이 도시계획확인원이다. 상가소재지에 있는 시, 군, 구청에 가면 서류를 떼어볼 수 있다.

도시계획확인원을 열람함으로써 자신이 입주하려는 곳의 상권의 변화를 예측할수 있는 긍정적인 측면도 있다.

또 머지않은 장래에 역세권이 형성될 전망이라면 현재는 좋은 상권이 아니더라도 곧 훌륭한 상권이 형성될 것임을 짐작할 수 있다.

◇상가건물이 영업에 적합한지 분석 = 임차인은 건물주에게 건물 임차목적을 분명하게 밝히고 건물의 인, 허가상에 문제가 없는지 파악해둬야 한다.

가령 일반음식점을 창업하려 할 때 정화조의 용량부족을 이유로 허가가 안되는 경우가 종종 있다. 이런 경우에는 건축물 자체의 하자이므로 건물주에게 해결을 요구해야 한다.

또한 영업행위에 피해를 줄 만한 세세한 부분까지 살피도록 한다.

습기, 누수, 배수에는 문제가 없는지, 화장실, 전기, 수도, 가스, 환기시설이 제대로 갖추어져 있는지의 여부를 살펴본다.

만약 이와 같은 기본시설이 부실하거나 하자가 있을 경우 입주 전 건물 소유자에게 공사를 요구하는 편이 좋다. 이미 입주한 후에는 영업행위에 지장을 줄 수 있고, 소유주가 책임전가를 할 수도 있기 때문이다.

하자보수 관계가 주인하고 약정이 되면 반드시 계약서에 명기해 이후 책임전가 같은 문제가 일어나지 않도록 한다.

◇건물주의 신용상태조사 = 계약은 거래하는 물건에 대한 매도인의 의도를 파악하는 것이 우선시 되야 한다.

매도자가 정보가 어두운 예비창업자를 속여 권리금을 높여 받으려 한거나 악의를 가지고 가로채려는 경우도 있기 때문이다.

권리금 문제뿐 아니라 이후 사업의 번창을 위해서라도 창업자는 계약 이전에 주인의 의도에 악의는 없는지 등을 탐색해야 한다.

주인의 의도를 파악할 경우는 주인과 비슷한 이해관계를 가지고 있는 사람들은 피해야 한다.

기존 주인이 장사가 잘 안돼 점포를 내놓는 경우 등 여러 형태가 있기 때문에 주위 환경과 점포에 대해 잘 알고 있는 제 3자나 정보지 등을 통해 얻는 정보가 더 객관성이 있다.