창업에 있어서 업종과 입지선택은 장래 성패를 좌우할 만큼 중요하다 할 수 있다.

특히 성공적인 창업을 이루기 위해서는 점포의 입지, 상품 경쟁력, 영업판매활동, 관리능력 등의 4가지 요소 가운데에서 점포의 입지를 가장 중시해야 한다.

입지선정이 잘못되면 아무리 좋은 서비스와 품질을 갖추고 있더라도 상품이 지속적으로 판매되지 않아 결국 실패할 확률만 늘리기 때문이다.

전문가들에 따르면 점포의 위치 선정은 사업의 70% 이상을 차지하므로 선정시 세밀하고 세심한 주의를 기울여야 한다고 조언한다.

일반적인 창업은 입지선정 후 세부 업종선정을 하는 것이 좋다. 하지만 업종에 따라 반대로 하는 경우도 있다.

전문음식점이나 프랜차이즈 가맹점, 특별한 노하우가 필요한 창업이 그 예라 할 수 있다.

창업컨설팅 업체 관계자는 “점포는 일종의 고정 자산이기 때문에 한번 투자하고 나면 그때부터 관리비용이 들어간다”며 “입지만 좋다면 업종 변환을 해도 크게 실패하지 않지만, 그 반대는 점포 철회를 해야 하는 큰 손실을 감수해야 한다”고 말했다.

연합창업컨설팅에서 말하는 ‘입지선정 요령’에 대해 살펴보도록 한다.

◇다양한 정보 수집의 루트를 찾는다 = 점포매물에 관한 정보를 수집하기 위해서는 부동산 중개업소를 통하는 방법과 일간신문, 부동산전문지, 인터넷 부동산사이트, 상가분양 광고 등 전단지, 가까운 지인 등을 통해 다양하게 접할 수 있다.

이 중에서도 부동산 중개소를 통하는 것이 가장 일반적인 방법이다.

예비창업자는 구두로 매물을 알아보기 보다는 서면으로 점포의 형태, 용도, 필요시기, 예정 점포구입비용, 권리금과 보증금 등의 희망조건을 작성해야 한다.

또 다른 방법은 본인이 신축건물이나 공사 현장사무실을 찾아가 확인하는 방법이다.

이 경우에도 부동산 중개업소를 찾아가 중개를 의뢰하는 것도 한 방법인데, 이 때 건물주의 인간성이나 신용상태, 건물현황을 알아 볼 수도 있다.

◇빠르게 거래되는 매물을 노린다 = 특정 지역에서 집중적으로 매물정보를 찾아보는 것이 효과적이다.

대부분 매물이 사업성이 부족해 나오지만, 좋은 매물은 빨리 거래되기 마련이다.

좋은 점포는 매물의 특성을 이해하면 쉽게 구별된다. 유명상권에서도 권리금이 없는 매물이 나올 수 있다.

예를 들어 하루 유동인구 10만 명이 넘는 이대상권에서도 권리금이 없는 점포가 나온 적이 있다.

이 경우 한 건물에 8~10평 단위로 3~4개의 점포로 분리된 건물의 1층 점포였는데, 그 건물에는 오래전부터 영업을 해 왔던 세입자도 있고 운영한 지 얼마 되지 않은 세입자도 있었다.

이들의 임차비용은 영업해 온 기간에 따라 상당한 차이를 보였다.

기존의 세입자에게는 시세보다 저렴하게 인상을 하는 경우가 관례이기 때문이다.

따라서 건물주는 기존의 세입자들이 오랫 동안 영업을 할수록 상대적으로 인근 시세보다 적은 임대수익을 올렸다.

그러던 중 세입자가 장사를 그만두자 건물주는 보증금을 인상해 임차료를 시세대로 받을 수 있었으나 권리금을 요구하기는 어려운 상황이 된 것이다. 이런 매물은 나오는 즉시 거래되기 때문에 신속히 판단해 계약을 해야 한다.

◇객관적인 시각에서 점포를 본다 = 후보 점포를 최소한 3개 이상 물색한 후 ‘내가 바로 그 점포의 고객’이라는 자세로 점포를 찾으면 상권분석에 효과적이다.

점포는 고객이 즐겨 찾는 지역이어야 하기 때문이다.

점포를 구할 때 자신이 창업하려는 상권과 비슷한 다른 지역의 상권을 답사하면 뜻밖의 수확을 얻기도 한다.

아직 활성화되지 않은 상가의 매장을 분양받은 사업자가 이미 활성화된 비슷한 상권에 가보면 잘되는 업종이 금방 눈에 들어오기 마련이다.

창업자가 구하려고 하는 점포를 방문했을 때 가장 먼저 해야 할 일은 자신이 창업하려는 해당 지역 거주민이나 세대수, 유동인구의 성별, 생활수준, 연령층을 조사하는 것이다.

이어 창업자 자신이 하려는 사업의 주대상이 되는 고객층의 비율을 따져봐야 한다.

괜찮다는 판정이 내려지면 총 통행량과 해당 점포의 예상 입점량을 체크해 추정 손익계산을 해 본다.

이를 기준으로 권리금 등도 조절할 수 있을 것이며 창업의 성공과 실패도 가늠해 볼 수 있을 것이다.

◇가까운 지역의 중심상권에서 구한다 = 돈을 벌고 행복한 가정생활을 영위하기 위한 사업이 가족과의 대화 부족과 무관심으로 역효과를 초래한다면 사업 또한 어려워질 것이다.

대부분의 예비창업자들은 자영업을 하면 시간의 제약을 받지 않고 자유롭게 쉬고 싶을 때 항상 쉴 수 있다는 생각으로 사업을 시작하지만 현실은 그렇지 않다.

매상이 오르지 않아 잠을 못 이룰 때가 있는가 하면, 경쟁업소에 뒤지지 않기 위해 밤낮으로 신경쓰다보면 마음 편히 쉰다는 것도 불가능하다.

이런 상황에서 점포와 집이 거리상 너무 떨어져 있어 출퇴근을 해야 한다면 심리적 부담은 더욱 가중된다.

따라서 점포를 구할 때는 점포와 자택의 거리가 통상 30분~1시간 이내여야 좋다.

거주지 주변이나 교통이 편한 곳을 고르는 것이 점포입지의 특성도 파악할 수 있을 뿐 아니라 창업 후 고정고객 확보에도 용이하며, 시간상의 여유도 생기고 부족한 집안일도 틈틈이 돌 볼 수 있다.

또한 집에서 휴식을 취할 수 있는 시간이 늘어 점포 운영을 위한 체력도 비축할 수 있다.

최근에는 교통체증으로 인해 출퇴근시간도 만만치 않은 상황이기 때문에 자택과 점포의 거리를 최대한 줄이는 것이 매출을 유지하는 대안이라 할 수 있다.