부동산 투자를 나서기에 앞서 반드시 알아야 할 것이 있다. 바로 부동산 세금이다. 이 부분을 모르면 수익이 예상보다 적어지거나 심지어 투자가 실패로 이어질 가능성도 있어 반드시 꼼꼼하게 따져보아야 한다.

부동산 투자를 할 때 반드시 고려해야 할 세금은 크게 거래세(취득세 등록세 지방교육세 농어촌특별세), 양도세, 종합부동산세다.

세 가지 세금 중 먼저 종합 부동산세는 신경 쓰지 않아도 괜찮다. 종합부동산세를 내는 조건이 공시지가 6억에서 기본공제 3억이 더 들어가 9억으로 상향, 실거래가로 따지면 12~15억 정도로 서민들과는 괴리감이 있기 때문이다.

거래세는 주택이나 상가를 매입했을 때 내는 세금으로 주택의 경우 전용면적에 따라서 매매가의 2.2 %와 2.7 %를 내면 된다. 즉 전용면적이 85㎡이하이면 2.2% , 전용면적 85㎡이상이면 2.7%를 내면 된다. 전용면적 85㎡이하인 1억원짜리 아파트의 경우 취등록세는 220만원이라는 말이다. 상가나 오피스텔의 경우 매매가의 4.6%다. 예를 들어 1억 원짜리 오피스텔의 거래세는 460만원이 되겠다.

마지막 세금인 양도소득세는 말 그대로 양도차익에 대해 내는 세금이다. 일반적으로 부동산 세금 중에서도 양도세가 가장 중요하다. 금액이 가장 클 수 있고, 잘못 계산하면 뭉칫돈이 왔다 갔다 하기 때문이다. 1가구 1주택자의 경우 9억 미만까지는 양도세가 전혀 나오지 않는다. 다만 일정한 자격 요건을 갖춰야 하는데 우선 주택을 반드시 3년 이상 보유해야 한다. 서울, 과천, 일산, 분당, 산본, 평촌, 중동은 보유 중 세대원 전원이 반드시 2년간의 거주 요건을 채워야 비과세 혜택이 주어진다.

그렇다면 집을 사서 1년 안에 팔면 어떻게 될까. 집을 사서 1년 안에 팔 경우 세율이 50%, 1~2년 사이면 40%, 2년 이상은 6%~35%의 세율을 적용 받는다. 예를 들어 1가구 1주택에 해당하는 자가 1억에 집을 사서 2억에 팔았다면 양도차익이 1억이지만, 1년 안에 팔면 양도세가 5천만원, 2년 안에 팔면 4천만원이 된다. 물론 3년 이상이 되면 한 푼의 세금도 낼 필요 없이 1억의 양도차익을 고스란히 챙길 수 있다.

여기에 기본 공제나 취득세 등도 필요 경비로 들어갈 경우 계산이 조금 더 복잡해진다. 양도세 계산은 최근 인터넷으로도 손쉽게 할 수 있으므로 집을 매도할 때 반드시 한 번 더 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 또한 예외 규정도 많아서 경우에 따라 세무 전문가와 상의를 해보는 것도 바람직한 방법이다.

다음은 1가구 2주택 이상을 보유한 사람들의 경우다. 1가구 2주택 이상 보유자는 기존의 중과세에서 세제개편안에 따라 지난 3월16일부터 무조건 일반 세율을 적용받는다. 즉 주택이 3채든 5채든 상관없이 기본 세율 6~35%(2010년부터는 65~33%)를 세율을 적용받는 것이다. 단 한시적으로 2010년까지 주택을 처분하거나 신규로 취득하는 경우에 한해서 중과가 폐지된다. 투기지역인 강남 3구 서초구, 송파구, 강남구는 제외된다.

부동산 투자를 할 때는 반드시 세금 설계를 먼저 한 후 투자에 임해야 한다. 세금을 모르고 부동산에 투자하면 매수 및 매도 시점과 투자 금액을 바르게 예상할 수 없다. 세금은 계속해서 바뀌기 때문에 기본을 이해하고 새롭게 바뀐 세제를 지속적으로 업데이트하며 이해해야 한다.

<자료제공 : 재테크 포탈 No1. 모네타(http://www.moneta.co.kr)>