개인이 부동산을 양도하는 경우 기본적으로 양도소득세가 과세되지만, 부동산 매매를 업으로 하는 사람이라면 부동산 매매로 발생한 소득은 사업소득에 해당한다. 부동산 매매에 따른 사업소득과 양도소득의 차이를 알아보자.

먼저 세율을 살펴보면 양도소득세의 경우, 보유기간에 따라 1년 미만 단기보유 시 50%(주택은 40%), 2년 미만 단기보유 시 40%(주택은 일반세율), 2년 이상 보유 시 일반소득세율(6~40%)가 적용된다.

하지만 사업소득으로 분류될 경우, 전부 일반소득세율(6~40%)가 적용된다. 따라서 단기보유 부동산을 매매할 경우에는 사업소득으로 분류되는 것이 유리하다. 다만, 부동산 매매업이라고 하더라도 비사업용토지나 미등기부동산의 양도시에는 양도소득세와 동일하게 높은 세율이 적용되는 점은 유의해야 한다.

다음으로 부동산 매매업은 사업과 관련된 비용을 사업비용으로 인정받을 수 있다. 양도소득 계산시에는 양도와 관련된 취득액, 취등록세, 부동산중개업자 수수료, 등기비용 등의 직접비용만 필요경비로 인정되지만, 부동산 매매업은 업무를 위한 사무실 유지비용, 인건비, 복리후생비 등을 비용으로 인정받아 상당한 절세를 할 수 있게 된다.

다음은 장기보유특별공제다. 양도소득을 계산할 때 부동산을 3년 이상 장기 보유했으면 양도차익의 10~30%를 공제해주고 있지만, 부동산 매매업자에게는 적용되지 않는다. 따라서 장기간 보유한 부동산을 양도할 경우에는 양도소득세로 처리하는 것이 유리하다.

또 부동산매매업자는 사업자에 해당하므로 국민주택 규모 이상의 주택을 양도하는 경우에는 세금계산서를 발급해야 한다. 즉, 양도가액의 10%를 부가가치세로 납부해야 하므로 10%를 고객이나 사업자 본인이 부담해야 한다.

이같이 매매할 부동산의 성격에 따라 부동산 매매업으로 처리하는 경우와 양도소득세로 처리하는 경우의 장·단점이 다르다. 다만, 부동산 매매업은 원한다고 적용할 수 있는 것은 아니다.

즉, 계속적·반복적으로 이뤄져 사업적 성격이 있어야 사업소득으로 볼 수 있는 것이다. 구체적인 기준은 없으나, 부가가치세법에서 부동산업으로 보는 기준을 ‘사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업’으로 정하고 있으므로 1년에 2회 이상 부동산을 사고, 4회 이상 판매하면 사업성을 인정받을 수 있을 것으로 보인다.