집을 처분하겠다는 마음을 먹고 나면 여러가지 고민을 하게 되는데 그 중에서도 세금에 관한 궁금정이 먼저 떠오른다. 특히 보유기간이 오래 여서 차익이 큰 경우에는 세금 부담이 만만치 않게 되는데 이런 고민과 걱정은 세금이 어떻게 계산되는 지에 대한 이해가 부족하면 더욱 커진다. 하지만 약간의 정보와 세금에 대한 이해를 갖고 있다면 걱정을 크게 덜어내고 전문가와의 상담 과정에서도 더 나은 해결책을 찾을 수도 있을 것이다. 사업과 관련된 세금인 부가가치세나 소득세, 법인세 등에 대해서는 사업을 하는 분들의 경우이므로 대부분 기본적인 지식을 가지고 대처하거나 전문가를 통해서 처리하지만, 개인에게 부과되는 양도소득세와 관련하여서는 많은 경우 부적절한 대응으로 인해 안타까운 상황을 왕왕 보게 된다. 너무나 복잡하고 어려운 세금 계산 과정과 수많은 조항의 중과세 규정으로 구성된 양도소득세에 대하여 사전에 전문가와 충분한 시간을 두고 상담을 한다면 세금을 절약하거나 적어도 낼 필요가 없는 세금을 아낄 수 찬스가 많이 있다. 하지만 거래를 완결하고 등기부와 토지대장 또는 건축물 관리대장을 정리한 후라면 양도소득세의 절세를 위한 대부분의 기회를 상실한 상황일 수가 있으며, 더구나 세무신고 마저 놓치고 많은 세월이 지난 후에 고지서를 받은 경우라면 납세자에게 유리하게 적용될 수 있는 각종 증빙자료 마저 구비하기 힘든 시점일 수가 있기 때문에 양도소득세의 과세 대상이 되는 주택이나 일반토지, 건물, 분양권 등의 거래에 대해서는 미리 전문가와 상의하거나 관련 세법 규정과 절차를 충분히 검토할 것을 권고 드린다.
이하에서는 양도소득세의 절세를 위한 몇 가지 팁을 알려드리고자 한다.
장기보유특별공제의 요건을 충분히 활용한다.
부동산의 보유기간에 따라 최대 40%의 양도차익을 장기보유특별공제로 공제해 주는 제도가 있으므로 잔금 청산 시기와 등기이전 시기를 매수인과 협의하여 조절함으로써 양도소득세를 절세 할 수 있다.
2건 이상의 양도를 하는 경우에는 해를 달리하도록 한다.
우리나라의 양도소득세제도는 년간 양도소득을 통산하여 누진세율을 적용하고 있으므로 2건 이상의 양도거래를 하는 경우에는 각각 해를 달리하여 양도시기를 결정함으로써 낮은 누진세율을 적용 받을 수가 있고 이를 통해 세금을 절약할 수가 있다.
가능하면 부부 공동명의로 부동산의 소유권을 가지도록 한다.
부부 일 지라도 각각 개인별로 세금을 부과하므로 누진세율 구조를 감안하여 부동산 취득 시에는 소유권을 분산하도록 한다. 물론 소득원이 없는 배우자의 명의로 재산을 취득하는 경우 재산취득자금출처조사 등을 통해 증여세를 부과받을 수도 있지만, 부부간에는 10년간 6억원의 증여재산공제 조항이 있으므로 이를 초과하지 않는 범위라면 증여를 통해 배우자 명의로 재산을 취득하더라도 큰 문제는 없다.
부동산 거래 및 집수리와 관련한 증빙을 꼼꼼히 잘 챙기도록 한다.
거래와 관련된 각종 증빙 예를 들면 취득세와 등록세, 부동산중개수수료, 등기이전수수료, 섀시나 발코니 또는 난방시설 개조비용 영수증 등을 잘 챙긴다면 양도차익에서 공제를 받을 수가 있다. 이런 지출은 양도시점에서 보면 수년에서 수십년이 지난 일이 될 수도 있어서 지출 당시 마다 증빙서류를 꼭 따로 보관해 놓는 것이 필요하다.
배우자에게 증여하고 5년 뒤 판다.
주택을 배우자에게 증여하는 것도 양도세 절세법으로 활용할 수 있는 방법이 된다. 일단 부동산을 배우자에게 증여하면 우선 배우자 증여가액공제를 6억원(시가 기준)까지 받을 수 있다. 그런 다음 증여 받은 배우자가 바로 제3자에게 팔면 (양도세를 회피하기 위한) 부당행위가 되어 증여 가액을 취득가액으로 인정받지 못하지만, 5년 뒤에 팔면 배우자에게 증여한 증여 당시 가액을 취득가액으로 인정받을 수 있게 된다. 부동산 가격이 꾸준히 상승한다는 가정을 한다면 당초 최초 취득가액보다 중간에 배우자 증여 가액이 더 높을 것이고 따라서 배우자가 매각할 시점에 세금을 부담하게 되는 양도차익도 크게 줄게 되는 것이다.
보유기간 못 채웠다면 잔금일을 늦춘다
조정대상지역으로 지정되기 전에 취득한 1세대 1주택이나 조정대상지역이 아닌 지역의 1세대 1주택은 2년 보유 만하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는데 만약 부득이하게 2년을 채우지 못하고 팔게 되면 비과세 혜택을 놓치게 된다. 하지만 이런 경우라도 양도 시 매수인과 협의하여 잔금일을 취득일로부터 2년이 되는 날 이후로 잡게 되면 비과세를 받을 수 있다. 양도시점을 잔금일 기준으로 판단하기 때문이다. 일반적으로 부동산 거래를 할 때 거래 대금은 계약금과 중도금, 잔금으로 나눠서 주고받도록 계약하는데 이 때 잔금일을 최대한 늦추는 방식을 활용하면 된다.
양도하는 주택 외에 별도의 노후된 일반 주택이 추가로 있다면 양도 주택의 잔금일 이전에 멸실 한다.
양도하는 거주중인 주택 외에 노후된 일반 주택을 보유하고 있는 경우 이 주택이 아주 낡아서 사람이 거주할 수 없는 상황이더라도 2주택자가 되어 비과세 혜택을 못 받게 된다. 하지만 노후된 주택을 과감하게 헐어버리면 2주택 문제가 해결될 수 있다. 해당 주택을 헐어버리고 멸실신고를 하면 살고 있던 주택을 1세대1주택으로 인정받아 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있는 것다.
부동산 거래와 관련하여서는 오늘 말씀드린 몇 가지 사항을 잘 챙기는 것만으로도 어느 정도의 절세는 가능하리라 본다. 하지만 서두에서 말씀드렸듯이 사전에 충분히 관련 법규를 검토하고, 전문가와 상담을 한다면 보다 많은 부분에서 불이익을 방지하고, 충분한 절세 혜택을 누릴 수가 있을 것이다.
