“집이 경매된데요.”

임차인이 이런 말을 듣는다면 아마도 가슴이 철렁 내려앉을 것입니다.

그럼 내 임차보증금은 돌려받을 수 있는 것일까, 앞으로 어떻게 해야 할까.

주택임대차보호법 제8조는 임차보증금이 일정액 이하인 소액임차인(수도권의 경우 4천만원 이하, 광역시 3천500만원 이하, 기타 지역 1천200만원 이하)은 주택가액의 1/2의 범위내에서 일정액까지(수도권 1천600만원, 광역시 1천400만원 기타지역 1천200만원)는 어느 채권보다도 우선하여 변제받을 수 있도록 했습니다.

주택임대차보호법 제3조의2에 따라 확정일자를 갖춘 임차인은 근저당권이나 전세권을 설정한 물권자와 같이 확정일자일을 기준으로 후순위 등기설정된 물권자보다 우선하여 보증금 배당을 받을 수 있습니다.

예를 들면 수원에 거주하는 보증금 3천500만원 임차인은 주택이 경매되어 5천만원에 경락된 경우 위 임차인은 소액임차인에 해당합니다.

결국 임차인이 경매개시결정등기전에 주민등록을 전입했다면 비용(200만원 가정)을 제외한 4천800만원의 1/2인 2천400만원 범위에서 1천600만원까지 소액임차인으로 최우선변제 받을 수 있습니다.

따라서 임차인보다 먼저 근저당권이 설정되거나 가압류가 된 경우라도 임차인이 먼저 1천600만원을 변제받고 남은 3천200만원을 다음 순위의 세금이나 근저당권자, 가압류권자들이 배당을 받게 되는데, 이 경우에도 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받았다면 주택임대차보호법 제3조의2에 따라 확정일자 순위가 위 근저당권자보다 앞설 경우에는 남은 3천200만원에 대해서도 추가로 잔여 1천900만원을 배당받을 수 있습니다.

다만 소액임차보증금보호에 관한 규정은 2001년 9월15일에 개정되었으므로 개정전에 근저당권 등이 설정된 경우에는 종전의 규정이 적용됩니다.

수도권의 경우에는 보증금 3천만원 이하의 임차인만(기타지역 2천만원) 최우선변제받을 수 있으므로 사례와 같이 3천500만원의 임차인은 소액임차인으로 보호받을 수 없어 확정일자 순위에 따라 배당받게 됩니다.

계약서에 확정일자를 받고 대항력만 갖춘 경우에는 그 확정일자의 순위에 따라 보증금을 보호받을 수 있고, 등기부 등본에 기재된 설정일자가 빠른 근저당 등이 존재할 경우에는 매각대금에서 위 근저당채권이 변제된 후 잔여금액이 있는 경우에만 배당받을 수 있습니다. 다만 임차인 보증금에 대해서는 주택임대차보호법에 의해 우선적으로 보호받을 수 있지만 배당결과 보증금을 회수하지 못할 수가 있는데 이 때에는 임대인의 다른 재산을 찾아 가압류 등의 조치로 임차보증금반환청구소송으로 회수해야 합니다.

<성낙환 변호사·대한주택공사 전월세지원센터>