앞으로 2024년까지 전셋값을 5% 이내로 인상하는 '상생 임대인'은 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 된다.

 

일정 요건을 갖춘 무주택 세입자라면 최고 15%까지 월세 세액공제가 가능하고, 전세자금대출 소득공제도 최대 400만원까지 받을 수 있게 된다.

 

정부는 21일 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 부동산 관계장관회의를 열고 이런 내용을 담은 임대차 시장 안정 방안을 발표했다.

 

◇ 상생 임대인은 양도세 비과세 위한 2년 거주요건 면제

 

정부는 우선 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 상생 임대인을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화하기로 했다.

 

현재 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 거주 요건을 채워야 하는데, 상생 임대인에 대해서는 이를 면제해주겠다는 것이다.

 

최대 80%의 장기보유특별공제를 받기 위한 2년 거주 요건도 함께 면제한다.

 

이에 따라 상생 임대인은 실제로 주택에 거주하지 않더라도 세제 혜택을 받을 수 있게 된다.

 

상생 임대인 인정 범위도 확대한다.

 

현재는 임대를 개시하는 시점에 기준시가 9억원 이하 주택을 보유한 1세대 1주택자에 한해 상생 임대인 자격을 인정하는데, 앞으로는 1주택자 전환 계획이 있는 다주택자에게도 혜택을 주겠다는 방침이다.

 

상생 임대 계약을 체결하는 시점에는 다주택자이더라도 주택을 양도하는 시점에 1세대 1주택자가 된다면 차별 없이 특례를 적용해주겠다는 의미다.

 

가령 a·b·c 주택 3채를 보유한 다주택자가 c 주택의 임대료를 5% 이내로 올린 뒤 a 주택과 b 주택을 먼저 처분한다면, 이 사람은 나중에 c 주택(상생 임대주택)을 처분할 때 실거주 요건 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다.

 

이런 혜택은 상생 임대인 제도가 최초로 시행된 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 계약 체결분까지 적용된다.

 

당초 상생 임대인 제도는 올해 말까지만 시행될 예정이었으나, 시장 안정을 위해 적용 기한을 2년 늘리기로 했다.

 

집주인이 실거주 요건을 채우려 세입자를 내보내는 상황을 막고 임대차 가격 인상을 자제하도록 유도하겠다는 취지에서다.

 

이는 소득세법 시행령 개정 사안이므로 국회의 동의 없이 정부가 독자적으로 추진할 수 있다.

 

정부는 이후 시장 상황에 따라 추가 연장 여부를 결정하되, 영구적으로 세제 혜택을 두지는 않겠다는 방침이다.

 

◇ 월세 세액공제율 최고 12%→15%로 상향…올해 월세액부터 적용 목표

 

정부는 또 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대한 세액공제율을 현행 최고 12%에서 최고 15%까지 올리기로 했다.

 

이에 따라 총급여액이 5천500만원 이하인 무주택 세대주는 월세액(연간 750만원 한도)의 15%를 세금에서 공제받을 수 있게 된다.

 

총급여액이 5천500만원을 넘고 7천만원 이하인 경우는 월세 세액공제율이 기존 10%에서 12%로 올라간다.

 

이에 따라 최근 불거진 '전세의 월세화'에 따른 임차인 부담을 낮출 수 있을 것으로 정부는 기대했다.

 

예를 들어 2018년 8월 84㎡ 아파트에 3억원 전세로 거주하던 임차인(총급여 5천500만원)이 올해 8월 동일한 주택에서 보증금 3억원·월세 30만원의 반전세로 신규 계약을 체결하면 연간 월세 부담액 360만원 중 54만원을 세액공제로 절감할 수 있게 된다.

 

다만 정부는 윤석열 대통령의 공약(세액공제율 최고 24%로 인상)에 따라 추가로 세액공제율을 상향할 계획은 없다고 선을 그었다.

 

전세자금 대출이나 월세 보증금 대출에 대한 소득공제 한도도 늘린다.

 

현재는 대출 원리금 상환액에 대해 연 300만원 한도로 40% 소득공제가 가능한데, 공제 한도를 연 400만원으로 확대하겠다는 것이다.

 

정부는 올해 월세액 또는 올해 대출 상환액부터 이를 적용하겠다는 목표다.

 

단, 월세 세액공제와 전세자금 대출 소득공제 확대는 법 개정 사안이므로 제도를 실현하기 위해서는 야당을 포함한 국회의 동의가 필수적이다.

 

◇ 1년간 계약 만료되는 서민 임차인은 대출한도 최대 1억8천만원으로 상향

 

향후 1년간 갱신 계약이 만료되는 임차인에 대해서는 전세대출 지원을 확대한다.

 

현재 정부는 만 19∼34세, 연소득 5천만원 이하, 부부 합산 순자산 3억2천500만원 이하 임차인에 대해 저리의 '버팀목 전세 대출'을 지원하는데, 계약 만료 시 보증금과 대출 한도를 함께 늘려준다는 계획이다.

 

이 경우 수도권 기준 보증금 한도는 3억원에서 4억5천만원으로, 대출 한도는 1억2천만원에서 1억8천만원으로 각각 늘어난다.

 

이는 계약갱신청구권 제도가 도입된 후 평균적인 전세가격 상승률을 반영한 수치다.

 

예컨대 2018년 8월 수도권에서 전세 계약을 체결한 임차인이 2020년 8월 갱신요구권을 행사했다고 가정할 때 전세가격은 최초 계약 시점과 비교해 평균 43% 올랐다는 계산이 나온다.

 

확대된 한도는 다음 달 주택도시기금 기금운용계획 변경을 거쳐 오는 8월 1일부터 적용한다.

 

정부는 1년 뒤인 2023년 8월 이후에 계약이 만료되는 임차인에 대해서는 전세시장 동향을 고려해 추가 지원 여부를 결정하기로 했다.