인천지역 재개발·재건축 시장이 심상치 않다.

부동산 시장 한파가 이어지고 있는 상황에서 인천지역 곳곳 미분양이 늘어나고, 동시에 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 부담이 커지고 있기 때문이다.

4일 국토교통부에 따르면 올해 1~9월 인천지역 아파트 분양은 1만 8584가구로, 전년(2만 2305가구) 대비 16.7% 줄었다.

9월 기준 인천 미분양 주택 역시 1541가구를 기록해 8월(1222가구) 대비 26.1% 급증했다.

공공분양 미분양도 잇따랐다.

지난달 한국토지주택공사(LH) 영종 A60블록 공공분양은 일반공급(1·2순위) 청약에서 659가구 모집에 57건만 신청해 경쟁률이 0.08대 1에 그쳤다.

같은 달 인천영종 A37블록 일반공급도 경쟁률이 0.33대 1이었다.

시장금리가 계속 오르는 가운데 전국적인 주택 경기 악화로 미분양 주택이 쌓이는 상황이다.

이에 맞춰 최근 부동산 PF 부실화 우려가 커지며 인천지역 재개발 시장에도 이미 공포감이 일고 있다.

부동산 PF는 시행사의 사업권을 담보로 금융사로부터 자금을 조달하는 방식이다.

재개발·재건축의 경우 조합에서 시공사를 선정하고 건축심의 등 인·허가를 거치면, 건설사의 지급보증을 통해 공사비를 마련할 수 있다.

하지만 최근 인상되고 있는 금리와 강원도 레고랜드 사태 등이 맞물리며 PF를 통한 자금조달 자체가 어려워졌다.

‘단군이래 최대 재건축’이라 불리는 서울 강동구의 둔촌주공 역시 사업비 7000억 원의 만기를 하루 앞두고 가까스로 PF 차환에 성공했지만, 금리는 12%에 달했다.

울산 중구의 한 재개발구역에서는 최근 2조 원에 달하는 사업비 부담으로 시공사 선정이 두 차례나 유찰됐다.

실제 지난해 101조 9000억 원이었던 국내 부동산 PF 대출 잔액은 올해 상반기 112조 2000억 원으로 늘었고, PF 연체율도 2021년 말 0.18%에서 2022년 6월 0.5%로 증가했다.

현재 인천에서는 재개발·재건축 93곳, 소규모주택정비사업 86곳이 진행 중이다. 이 중 착공 조차 하지 않은 지역은 재개발·재건축 43곳, 소규모주택정비사업 79곳에 달한다.

현재까지 표면적으로 자금조달에 문제가 생긴 지역은 발견되지 않고 있지만, 상당수 사업지연과 PF 무산이 불가피할 것이라는 게 전문가들의 의견이다.

한 정비사업업체 관계자는 “이미 자잿값과 인건비가 올라 올해 초부터 건설업계가 위기였는데, 최근 자금조달까지 어려워진 상황”이라며 “이미 착공에 들어갔으면 다행이지만 그 전 단계의 사업장은 시장 상황이 좋아질 때까지 움츠러들 수밖에 없을 것”이라고 설명했다.

[ 경기신문 / 인천 = 조경욱 기자 ]