정부가 지방 부동산 시장 활성화를 위해 세컨드홈(Second Home) 제도 적용 지역을 대폭 확대했다. 하지만 전문가들은 세제 혜택에만 의존한 투자가 오히려 ‘독’이 될 수 있다고 경고하고 나섰다. 지방 시장의 낮은 유동성과 정책 변동성을 간과해서는 안 된다는 지적이다.

26일 관련 업계에 따르면 정부는 지난 14일 경제관계장관회의에서 ‘지방 중심 건설투자 보강 방안’을 발표하고, 세컨드홈 제도 적용 범위를 기존 인구감소 지역에서 인구감소 관심 지역까지 넓혔다. 이번에 포함된 곳은 강릉·동해·속초·인제(강원), 익산(전북), 경주·김천(경북), 사천·통영(경남) 등 9곳이다.

이에 따라 서울에 주택을 보유한 1주택자가 해당 지역에 집을 한 채 더 사더라도 양도세 비과세 한도(12억 원), 종부세 기본공제(12억 원) 등 사실상 1주택자와 동일한 혜택을 받을 수 있다. 적용은 발표일 이후 취득분부터이며, 주택 가격 요건은 ▲재산세·종부세·양도세 4억원 이하 ▲취득세 3억원 이하로 설정됐다.

기존 특례 지역이었던 평창·공주·담양·안동 등은 세제 감면 기준이 한층 완화됐다. 양도세·종부세·재산세 감면 대상이 공시가격 4억 원 이하에서 9억 원 이하로 확대됐고, 취득세 감면도 3억 원 이하에서 12억 원 이하로 상향됐다. 다만 다주택자이거나 같은 인구감소 지역 내 추가 매입은 혜택을 받을 수 없다.

전문가들은 세제 완화가 매수 심리를 자극하는 것은 사실이지만, 정책은 정권 교체나 재정 여건에 따라 언제든 달라질 수 있다는 점을 강조한다. 한 분양 관계자는 “세제 혜택이 사라질 경우, 혜택을 전제로 짜여진 투자 모델은 한순간에 무너질 수 있다”고 말했다.

가장 큰 리스크는 유동성 부족이다. 수도권에 비해 거래량이 현저히 적어 매입은 수월하지만 매도 시에는 제값을 받기 어렵고 시간이 오래 걸린다. 이는 환금성 위험으로 이어져 자칫 손실을 초래할 수 있다는 것이다. 여기에 주택담보대출 규제, 금리 부담, 관리비, 왕복 교통비 등 예상치 못한 비용도 만만치 않다.

전문가들은 “세컨드홈은 단순한 보유가 아니라 지속적인 관리비와 유지비가 들어가는 자산”이라며 “현금흐름을 정밀하게 따져봐야 한다”고 조언한다. 투자에 앞서 ▲실제 거주 빈도와 관리비용 ▲교통비 등 유지비 ▲매도 시점과 지역 개발 계획 ▲인구 유입·일자리·숙박 수요 등 실질 수요 데이터를 반드시 점검해야 한다고도 강조했다.

한 업계 관계자는 “세제 혜택은 보너스일 뿐, 투자 성공을 담보하는 열쇠는 아니다”라며 “근본적인 수요와 유동성이 받쳐주지 않으면 투자 성과를 기대하기 어렵다”고 말했다.

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]