2015년 5월13일 상가임대차보호법이 개정되면서 상가임차인의 권리금 회수 보호 제도가 신설되었다. 임대인이 임차인의 권리금회수를 방해할 경우 손해배상을 청구할 수 있도록 규정한 것이 특징이다. 제도의 신설 이후 권리금회수방해를 원인으로 한 손해배상 청구소송이 급증하고 있다. 새로운 제도의 시행에는 시행착오가 있기 마련이지만, 준비와 홍보를 철저히 해야 새 제도가 빠르게 안착될 수 있고 불필요한 사회적 비용을 절감할 수 있다. 이 점과 관련하여 몇 가지 점을 말하고자 한다.

먼저 권리금 감정평가를 위한 사전준비 미흡의 문제점을 말하고 싶다. 권리금회수방해에 따른 손해배상은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액으로 청구할 수 있다. 그래서 권리금회수방해에 따른 손해배상소송에서는 권리금에 대한 감정평가가 필수적이다. 결국 ‘권리금’에 대한 감정평가는 권리금 보장 제도의 성공여부를 좌우하는 핵심이라고 할 수 있다.

상가임대차보호법 제10조의7에 따라 2015년 6월11일 국토교통부장관 고시인 감정평가규칙이 개정되어 권리금 평가에 관한 규정이 새로 마련되었다. 그런데 아직 객관적이고 타당한 감정평가를 위한 준비가 미흡하다는 목소리가 많다. 현재 권리금 감정평가를 위해 필요한 공식적인 권리금 자료가 부재한 상황이기 때문에 감정평가사가 객관적인 자료를 수집하기 어려울 뿐만 아니라 극히 제한적이고 부정확한 정보를 기초로 권리금 감정평가를 할 수밖에 없는 상황이다. 새 제도의 시행에 앞서 권리금 감정평가절차의 문제점을 인지하고, 권리금 관련 통계자료의 구축 및 지속적인 모니터링을 하는 준비기간을 두었어야 했다는 아쉬움이 크다.

두 번째는 새로운 제도의 시행에도 불구하고 보장되는 임대인의 재산권 행사의 자유에 대한 홍보가 부족하다는 점이다. 새 제도 시행 이후 법무부는 홍보자료를 통해 새로운 제도의 안내에 힘썼다. 그런데 홍보자료는 임차인의 권리 보호에 따른 신설 규정의 설명에 치중하고 있다. 권리금 회수 보호 제도는 임대인의 재산권과 임차인의 권리금 회수 보호에 관한 권리의 충돌을 전제로 하는 제도인데, 임차인의 권리 보호 즉 임대인의 재산권 행사 ‘제한’에만 초점을 맞추어 홍보를 하다 보니 임대인의 오해가 쌓여 불만이 커질 수밖에 없다.

예를 들어보자. 상가임대차보호법은 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 권리금회수 방해 행위로 규정하고(제10조의4 제1항 제4호), 정당한 사유로 간주하는 4가지 사유도 규정하고 있다(제10조의4 제2항). 그런데 정당한 사유로 간주되는 4가지 사유 이외의 사유로는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 없다는 해석론이 광범위하게 퍼져 있다. 계약상대방 선택의 자유를 지나치게 제한하면 이는 재산권의 본질적 침해로서 위헌이라는 논리이다. 1·2년이 지나면 4가지 사유 이외의 계약체결을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있다는 판례가 축적되어 임대인들의 오해는 풀리겠지만, 당장 시급한 것은 상가건물의 소유자이기도 한 임대인들의 문제 제기에 대한 적절하고도 신속한 대응과 홍보가 아닐까 싶다. 임차인의 권리 신장을 위해 법을 개정했지만, 개정 법률의 성공적 안착은 임차인뿐만 아니라 임대인의 이해와 협조도 필요하다는 점을 명심해야 한다.