부동산 거래 시 아직도 다운계약서를 쓰는 경우가 있다. 양도인 입장에서 양도소득세를 절세할 수 있고, 취득자 입장에서도 취득세를 줄일 수 있기 때문이다. 다운계약서를 작성했다가 10년만에 들통난 사례를 소개하고자 한다.

경신 씨는 지난 2005년에 부동산을 양도하면서 다운계약서를 작성했고, 계약서 작성금액으로 양도소득세를 신고납부했다. 이후 이 부동산을 양수한 사람이 2015년에 부동산을 양도하면서 부동산의 취득가액을 실제 지급액으로 기재해 양도차익을 신고해버렸다.

과세당국은 이건 양도소득세를 조사하면서 통장 이체금액을 실제 매매대금으로 보고, 2005년 경신 씨가 다운계약서를 작성해 양도소득세를 신고한 것으로 봐 경신 씨에게 양도소득세 과소신고분과 일반과소신고가산세를 고지했다.

경신 씨는 금융증빙이 전부 매매대금이라는 증거가 없으며, 공인중개사가 작성한 매매계약서를 더 신뢰해야 한다고 주장했다. 또 과세당국이 부당과소신고가산세가 아닌 일반과소신고가산세를 적용한 점에 비춰 일반과소신고에 해당하는 5년의 제척기간을 적용해 이미 5년이 경과한 이 사건에 대해 과세권이 없다고 주장했다.

과세당국은 경신 씨가 양수인 측에게 발급한 영수증을 보면 상가건물 계약금과 상가주택 매매잔금으로 명백히 기재돼 있고, 경신 씨가 매매계약서상 양도가액보다 더 받은 금액이 보증금과 공사비 등이라고 주장하는 것에 대한 어떠한 증빙도 제시하지 못하고 있는 점에 비춰 다운계약서를 작성한 것으로 봤다.

2005년 당시는 일반과소신고와 부당과소신고 가산세의 구분이 없었기 때문에 일반과소신고를 적용한 것일 뿐 사실과 다른 계약서를 제출한 행위는 조세의 부과징수를 현저히 곤란하게 만드는 사기 기타 부정한 행위에 해당하므로 10년의 부과제척기간을 적용해야 한다고 주장했다.

당연히 조세심판원은 과세당국의 손을 들어줬다. 허위문서를 제시해 양도소득세를 부당하게 탈세하려고 한 경우는 위 사례처럼 10년 이내에 과세될 수 있으므로 10년간은 항상 불안한 마음으로 살아야 할 것이다.

참고로 위 사례에서 매수자가 상가주택 외에 주택이 없는 경우라면 상가주택을 양도하더라도 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없다. 허위계약서를 작성한 경우에는 1세대1주택 비과세가 적용되지 않기 때문이다.