도시와 시골에 주택을 소유하고 있는 경우, 1세대 1주택 비과세 판단시 시골주택은 주택 수에 포함하지 않는 것으로 알고 있는 사람이 많다. 하지만, 주택수에서 제외하는 농어촌주택은 요건이 법으로 정해져 있으므로 잘 살펴보아야 한다.

농어촌주택은 농어촌에 소재한다고 다 해당되는 것은 아니고, 법정 요건을 충족해야 하는데, 수도권 밖의 읍면지역 중 도시지역이 아닌 곳에 소재하는 주택으로서, 상속주택(피상속인이 5년이상 거주하던 주택), 이농주택(취득해서 5년이상 거주하며 영농에 종사하다가 전업으로 이전한 이농인이 소유하던 주택) 및 귀농주택(귀농을 목적으로 취득한 주택으로서, 대지면적이 660m²이내이며, 1천m²이상의 농지도 소유해야 하고, 세대 전원이 이사해 거주해야 함)을 말한다. 귀농주택의 경우는 귀농주택을 취득한 후 5년 이내에 일반주택을 양도해야만 일반주택에 대해 비과세를 적용받을 수 있다.

다만, 소득세법에 따른 귀농주택 요건이 까다로워서, 조세특례제한법(조특법)에서는 2020년까지는 일반주택을 소유하던 자가 귀농주택을 취득한 후 3년 이상 귀농주택을 보유하면 일반주택에 대해 비과세를 적용받을 수 있도록 하고 있다. 또 귀농주택의 요건도 수도권, 도시지역, 지정지역 등이 아닌 지역의 읍면 지역에 소재하면서, 대지면적이 660㎡ 이내이며, 주택과 부수토지 기준시가합계액이 2억원을 초과하지 않는 주택으로 단순화했다. 이는 농어촌으로의 유입을 촉진하기 위한 취지이므로, 농어촌주택과 일반주택이 행정구역상 같은 읍면 지역에 있는 등, 사실상 농어촌 유입과 관련이 없으면, 적용받지 못한다.

조특법에 따른 비과세를 적용받기 위해서는 일반 주택을 소유하던 중에 농어촌주택을 취득해야 한다. 최근 사례에서는, 당초 아내가 농어촌주택을 취득한 후, 남편이 일반주택을 취득하여 2주택 상태에서 아내의 사망으로 남편이 농어촌주택을 상속받은 건에 대해, 남편은 일반주택을 보유한 상태에서 상속으로 농어촌주택을 취득했으므로, 일반주택의 비과세 요건울 충족했다고 주장했으나, 조세심판원은 1세대의 주택은 같이 소유하는 것으로 보기 때문에, 아내가 농어촌주택을 취득할 때 부부가 같이 취득한 것으로 보아야 한다고 판단하여, 비과세 적용을 하지 않도록 하였다. 귀농을 고려중이라면, 주택의 양도소득세도 미리 고려해서 농어촌주택의 취득 여부를 판단해야 할 것이다.