이달부터 도입되는 민간택지의 분양가상한제 시행으로 도내 재개발구역 투자자들의 행보가 크게 바뀔 전망이다.

건설업자가 자유롭게 결정하던 일반분양분의 분양가격이 정부의 규제정책으로 투자환경이 변화됐기 때문이다.

일반분양분 분양가를 이전보다 낮출 경우 분양수입이 줄어 재개발조합원 부담이 증가하게 되고 건설업자의 투자성은 크게 떨어진다.

전문가들은 “투자 기대치를 낮추고 내 집 마련 실수요 차원에서 투자하는 방향으로 변화하고 있는 만큼 긍정적인 측면이 크다”고 전망하고 있다.

◇ 조합원·일반분양 가격 차이 줄어 = 분양가상한제가 적용되면 전체 건립가구수의 20%~30%를 차지하는 일반분양분 가격이 내려가고 조합원 분양가격은 올라가게 된다.

재개발조합 운영비와 공사비 등 재개발 사업에 소요되는 비용이 조합원 분양가와 일반분양분 분양가로 충당되기 때문이다.

일반분양분 가격이 실질적으로 얼만큼 떨어질지는 불확실 하지만 정부가 정한 건축비와 감정평가된 택지비 가격은 주변 시세가 비쌀수록 인하 폭이 클 것으로 예상된다.

최근까지 조합원 분양가는 일반분양분 가격보다 20%~30% 저렴했기 때문에 상한제 이후 20% 이상의 가격차이가 줄어들 것으로 보인다.

주택건설업체 관계자들은 품질을 유지하면서 공사비를 최대한 줄일 수 있는 대안찾기에 고심중이다.

◇ 재개발시장, 투자방법 = 상한제 적용으로 조합원 부담이 증가될 것으로 예상되고 있지만 투자매력은 남아있다.

택지가 부족해 아파트 건립이 어렵고 재건축은 각종 규제에 묶여 있어 재개발이 주된 주택공급처로 자리잡을 수 있는 조건때문이다.

특히 조합원분은 일반분양분과 가격 차이가 줄어든다해도 전매가 자유롭다는 특징이 있다.

재개발은 착공 전 새 아파트를 분양받을 권리인 지분이든 착공 후 동·호수가 정해진 입주권이든 거래 제한을 받지 않는다.

상한제 적용을 받는 일반분양분은 종전에 비해 가격 부담이 가벼워진 대신 전매제한 기간이 크게 늘어난다.

일반분양분의 경우에도 가격이 주변 시세보다 20% 이상 낮아질 가능성이 높아 분양 계약 후 5년~7년 이후부터는 매매가 가능하다.

◇ 어떻게 접근할까 = 조합원분 아파트를 배정받기 위해선 지분인 낡은 집 등을 투자해야 한다.

이때 입지여건 위주로 접근하는 노하우가 필요하다.

상한제 적용 이전까지는 일반분양분이 많은 곳일수록 투자성이 높은 것으로 평가됐지만 상한제 적용 하에서는 입지여건이 수익성을 좌우할 가능성이 높기 때문이다.

부동산정보업체 관계자들은 “상한제 시행으로 주택공급 시장이 재개발 시장으로 옮겨가는 비중이 커질 것으로 보인다”며 “입지여건이 좋은 단지의 시세가 입주 후 높게 형성될 전망”이라고 말했다.