표준주택 공시가격 고시,양도소득·증여세 변경 등
법규 개정사항 상세히 살펴 부동산 시장 흐름 읽자

무자년(戊子年)이 한 달 앞으로 다가오면서 새롭게 바뀐 부동산 법규에 대한 관심이 높아지고 있다.

당장 내년 1월부터 건물기준시가 고시와 특별건축구역제도 시행, 주택공급에 관한 규칙 개정 등을 앞두고 있는데다 종합부동산세 과표적용비율을 현행 80%에서 90%로 상향조정하고 신고납부에서 정부부과로 전환되는 등 법규 개정사항이 많기 때문이다.

특히 양도소득세는 공제율을 세분화하고 증여세는 증여재산 공제한도를 상향조정할 것으로 예고되고 있어 변화되는 부동산 정책들을 구체적으로 살펴보고 부동산 시장 변화를 가늠할 필요가 있다.

◇ 표준주택 공시가격·건물기준시가 고시 = 건설교통부는 내년부터 단독주택 공시가격의 산정 기준이 되는 표준주택가격을 1월 31일 공시하기로 결정했다.

표준주택가격은 재산세, 종합부동산세 등 각종 부동산 조세의 과세표준이 되는 개별 주택가격의 산정 기준이 되며 올 9월부터 5개월여동안 한국감정원과 감정평가법인이 조사, 평가한다.

또 소득세법에 따라 건물에 대한 기준시가도 1월 1일 고시된다.

◇ 특별건축구역제도 시행 = 행정중심복합도시나 혁신도시, 정부나 지방자치단체가 국제행사를 유치해 추진하는 지역의 건축물 설계를 자유롭고 창의적으로 만들 수 있게 된다.

올 10월 17일 개정공포된 특별건축구역제도는 내년 1월 중 시행되며 주변 도시경관과 어울릴 수 있는 건축설계를 건설교통부장관에게 제출, 중앙건축위원회 심의를 거쳐 승인한 조건에 따라 건축이 가능하다.

◇ 주택공급에 관한 규칙 개정 = 건설교통부가 지난달 21일 공포한 수도권 투기과열지구의 주택공급의 지역거주기간 요건을 1년 이상으로 규정하는 개정안이 내년 1월 1일 분양승인 신청분부터 적용된다.

또 85㎡ 초과 공공임대주택을 민영주택으로 분류, 무주택자에게 우선 공급할 수 있도록 가점제를 적용해 입주자를 선정하게 된다.

특히 내년 1월 1일 이후 사업계획 승인신청분부터는 건축공정이 40% 이상 돼야 입주자를 모집할 수 있는 후분양제가 도입된다.

◇ 골프회원권 기준시가 고시 = 국세청은 2월 1일과 8월 1일자로 양도소득세, 상속세, 증여세 등 과세에 활용되는 ‘골프회원권 기준시가’를 정기·추가로 고시할 방침이다.

직전고시 이후에는 가격변동분이 반영되며 하반기에 새롭게 개장한 골프장의 회원권 등 추가 분양된 회원권은 추가로 고시된다.

◇ 외국인의 토지거래 허가제 예외규정 폐지 = 외국인(법인포함)은 토지거래 허가구역에서 신고만으로 토지를 취득할 수 있었지만 내년 2월부터는 시·군·구청장의 허가를 받아야 토지를 거래할 수 있게 된다.

내국인이 외국법인을 설립해 토지거래를 이용한 투기를 방지하기가 쉽지 않기 때문이다.

특히 외국인의 토지취득이 주거용지에 편중(61.1%), 공장용지(1.3%)는 매우 저조한 수준이어서 외자유치효과도 미흡하다는 평가를 받고 있다.

외국인의 토지거래 허가제 예외규정이 폐지되더라도 공장용지와 상업용지 등은 종전과 같이 실수요자에 대해 내외국인 모두를 허가, 투자유치에는 장애가 없을 전망이다.

◇ 종합부동산세 과표적용 = 보유세를 현실화하기 위한 과세표준 적용비율이 연차적으로 상향되고 있다.

주택과 봉합합산 토지는 현행 80%에서 내년부터 90%로 상향조정되고 별도합산토지는 65%로 적용된다.

종부세 납부방식도 신고납부에서 정부부과로 전환한다.

과세관청은 세액을 계산, 고지서를 발부하고 고지내용에 이의가 없는 경우 납부기한인 12월 1일~15일까지 납부하면 된다.

하지만 대통령 선거를 앞두고 많은 후보자들이 1주택자에 한해 종부세를 완화해주는 방향을 검토하고 있어 또 다른 변화 가능성도 높다.

◇ 양도소득세·증여세 변경 = 양도소득세 공제율이 세분화될 전망이다.

기존에는 3년이상~5년미만은 양도차익의 10%, 5년이상~10년미만은 15%, 10년 이상은 30%, 15년 이상은 45%를 공제해왔다.

내년부터는 각각 10%, 45%인 최저, 최고 공제한도를 유지하면서 3년 이상 보유자를 기준으로 10%에서 보유기간 1년마다 3%의 공제율이 더해지는 방식으로 변경된다.

10년 보유자와 동일한 대우를 받아온 11년~14년 보유자들은 더 많은 공제를 받을 수 있다.

이와함께 재산을 증여(10년간)할 때 배우자 증여재산 공제한도는 현행 3억원에서 내년부터 6억원까지 상향될 전망이다.

6억원까지의 재산은 부부끼리 증여해도 세금을 내지 않는다.

하지만 양도소득세 공제율 세분화와 증여세 공제한도 상향조정은 정부 세제 개편안이 통과돼야 시행될 수 있다.