경기개발연구원(이하 경기연)이 이명박 정부의 8.21 부동산 대책에 대해 ‘맛보기식’이라며 정면으로 반박하는 연구보고서를 발표해 주목된다.

4일 경기연 도시지역계획연구부 김태경 책임연구원의 ‘정책목표가 불명확한 8.21 부동산 대책’ 연구보고서에 따르면 김 연구원은 “정부와 한나라당이 지난 8월21일 발표한 재건축 층고제한 완화, 전매기간 완화, 신도시 공급 등을 골자로 하는 부동산 대책은 정책이 이루고자 하는 초점이 명확하지 않은 소위 ‘맛보기식’ 대책으로 향후 시장에 미칠 파급 효과가 불분명하다”고 주장했다.

◆참여정부의 부동산 정책은 미봉책=김 연구원은 참여정부의 가장 잘못된 정책으로 ‘가진 자’들에 대한 규제를 넘어 ‘못 가진 자’들에 대해서도 규제를 가한 점을 꼽았다.

‘가진 자’들에 대한 투기수요를 잠재우기 위해 종합부동산세, 양도소득세 중과 등을 제도적으로 확고히 한 것은 불가피한 선택이었지만 총부채상환비율(DTI)과 주택구입가격대비대출액비율(LTV) 등 대출에 대한 규제를 강화함으로써 서민들의 주택 구입을 봉쇄해버렸다는 것이다.

◆후분양 포기와 성급한 공급정책은 가장 큰 실수=김 연구원은 선분양체제에서 건설업체들은 현 수요만을 고려해 주택을 공급하거나 스스로 시장을 교란시킬 수 있는 등 공급자 우위의 시장이 전개될 수밖에 없다고 강조했다.

또 건설업체들은 수요자들의 기호에 상관없이 당장의 이윤만을 남기고자 하는 안이한 태도로 임하게 돼 미래 주택수요에 대한 대처를 할 수 없게 된다는 것이다.

현 상황은 다품종소량생산의 ‘Post Fordism’의 시대로 주택시장에도 수요자맞춤형의 후분양 제도가 도입돼야 한다고 김 연구원은 주장했다.

신도시 건설의 경우 ‘수요와 동떨어진 주택공급’이라고 지적하기도 했다.

오래될수록 소비재의 가격은 떨어지는 게 정상이지만 주택시장은 재건축의 기대심리로 인해 오히려 가격이 오르는 기형적인 구조를 갖고 있기 때문에 도심의 주택가격과 별다를 것 없는 수준으로 신도시 주택을 공급하면 제대로된 효과를 보기 어렵다는 것이다.

◆예측 수요에 따른 장기적 개선방향 제시해야=김 연구원은 DTI, LTV 등의 금융규제 완화를 통해 주택을 구입하고 싶지만 그러지 못하는 이들에게 최대한의 기회를 제공해야 한다고 강조했다.

이어 ‘가진 자’에 대한 규제는 최소한의 안전장치를 제외하고 단계적으로 완화시켜야 하며 후분양제도로 미래 주거환경에 대한 수요에 대처해야 한다고 주장했다.

신도시 등의 대규모 공급정책을 정부의 대단한 업적으로 치부하는 관행을 벗고 장기적인 수급계획을 세워야 한다고 밝혔다.