계약기간이 종료됐어도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 난감할 수밖에 없습니다.

임차보증금은 임대인이 가진 중요한 금원이기 때문입니다. 이런 임차인에게 전세보증금을 즉시 지급해주는 보험제도나 긴급지원제도가 없기 때문에 어려움은 더욱 커집니다.

임대주택법에서 공공건설임대사업자에 대해 보증보험에 의무적으로 가입하도록 하고 있으나 그 외의 일반적인 임대주택 소유자가 보증보험에 가입한 경우는 거의 없습니다. 그렇기 때문에 보증금이 서로 물고 물려있는 한국의 전세시장에서는 전세금에 대한 보증보험제도를 활성화시켜야 할 것이라 생각됩니다.

어떻든 임차인의 입장에서는 집주인이 계약 종료 후에도 보증금을 반환하지 않는 경우 경매로 임차주택을 매각, 보증금을 회수할 수밖에 없습니다. 이때 전세권설정등기를 하지 않았다면 법원에 임차보증금반환청구소송을 제기해 법원의 판결 등 집행권원을 얻어야 합니다. 그래야 임차주택 등 임대인 재산에 대하여 강제경매를 신청할 수 있습니다. 따라서 배당가능여부·배당가능금액, 임대인의 보증금반환의사 및 소송을 통한 해결가능성 등을 고려해 소송이 필요하다면 임차인은 거주하는 주소지 관할 법원에 임차보증금반환청구소장을 제출하면 됩니다.

소송기간은 6개월 정도로 이 기간 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 결국 판결을 받아 법원에 강제경매를 신청해야 합니다.

 

판결 받은 임차인은 경매비용을 선납해야 경매를 신청할 수 있습니다. 선납비용은 경매가 끝난 후 제일 먼저 돌려받게 됩니다. 법원은 경매개시신청을 받으면 경매개시결정을 하고 이를 등기한 후 즉시 매각물건인 임차주택에 대한 현황조사와 감정평가 등 매각을 위한 절차로 진행됩니다.

법원은 매각기일에 최저매각가격을 정하여 당해 임차주택을 경매로 매각합니다. 매수인이 없을 경우에는 대략 1개월 단위로 매각가격을 20%~30%감액하여 매각될 때까지 경매절차를 진행합니다.

매각기일에 최고가를 기재한 경락인이 매각허가를 받아 경락대금을 완납하면 그 대금으로 법원은 배당을 합니다. 법원은 먼저 경매신청인에게 신청인이 미리 납부한 비용을 돌려주고 법에서 정한 순서에 따라 임차인과 그 밖의 임대인의 채권자들에게 채무를 변제해 줍니다.

임차인이 경매절차를 통하여 보증금을 반환받고자 절차를 진행하였더라도 법에 따른 배당순위에서 밀리면 배당결과 보증금을 회수하지 못할 수도 있습니다. 그러므로 계약 당시 등기부등본 등을 검토해 보증금 회수가능성을 판단하고 자신의 배당순위를 확보하도록 주택임대차보호법 등이 요구하는 조치를 살펴야 합니다. 또 경매진행 중 경락율이 낮아지면 최악의 경우 위 주택을 경락받을 가능성 등도 검토하여야 할 것입니다.

임대인은 임차인의 금원인 보증금을 집이 나가야 돌려준다는 어이없는 거래관행을 하지 말아야 할 것입니다.