수도권 내 아파트 분양시장은 다음해 초까지 2만1천475세대가 분양을 예정, 어느 해보다 물량이 많을 것으로 예상되고 있다.

하지만 이달부터 분양가상한제가 확대 시행되면서 분양가·전매제한 규제가 각 단지별로 다르게 적용, 주택 수요자들의 선택은 쉽지 않을 전망이다.

특히 미분양 아파트 단지 속출도 예상되고 있어 수요자의 경우 이에따른 청약전략 등 내 집 마련 계획의 새로운 구상이 필요하다.

◇ 분양가상한제 적용 = 이달부터 분양가상한제와 아파트 청약가점제가 시행되면서 청약통장 보유자들의 청약 전략이 바뀌고 있다.

분양가상한제는 택지비와 정부가 정한 일정한 금액 이하의 건축비로 분양가를 결정하는 제도로 이달부터는 택지지구와 신도시 등 공공택지에서 민간택지까지 확대됐다.

특히 분양가상한제 시행단계에서는 한 번 당첨되면 최고 10년까지 재당첨이 금지돼 청약을 할 수 없고, 수도권은 85㎡이하의 경우 10년, 85㎡초과와 비수도권 85㎡이하는 5년, 비수도권 85㎡ 초과 3년 등으로 매매가 제한된다.

하지만 건설업체의 사업승인 신청 시점에 따라 개별단지의 분양가 산정방식과 전매제한 기간이 다르다.

부동산업계 전문가들은 청약 점수와 입지여건, 분양가상한제 적용 등을 따져 청약전략을 세워야할 때라고 강조한다.

◇ 분양가상한제 제외 단지 있다 = 분양계획을 세우고 사업승인 신청을 지난달까지 마친 민간택지 단지들은 분양가상한제 적용을 받지 않는다.

또 11월 말까지 분양승인 신청을 접수하면 분양가상한제를 피할 것으로 예상된다.

이로인해 이달 이후 사업승인을 신청한 사업자의 경우 분양승인까지 보통 3~4개월이 소요된다는 점을 감안해 올 12월 중순까지는 민간택지에서 분양가상한제 적용 아파트는 나오기 어려울 전망이다.

재개발 사업장은 인허가 지연 등으로 분양가상한제를 피하지 못할 단지들이 일부 예상되지만 일반 주택사업장은 시기에 맞춰 분양승인을 신청할 것으로 전망된다.

현재 경기도와 인천시 등 수도권에서 청약가점제를 적용받지 않는 물량만 1만6천여세대에 이른다.

◇ 공공택지 중소형 상한제 적용 = 일부 주택공사에서 건설하는 단지를 뺀 공공택지 중소형 대부분은 분양가상한제 적용을 받는다.

도내에서 이미 적용이 시작된 곳은 파주신도시, 인천 청라지구, 용인 흥덕지구, 양주 고읍지구 등이다.

파주신도시에선 주공단지를 포함해 5천가구 정도가 분양될 예정이다.

청라지구의 중소형 단지 4천여가구도 분양을 앞두고 있다.

분양가상한제 적용을 받는 중대형은 파주신도시·흥덕지구와 남양주 가운지구 등에서 분양될 예정이다.

이들 단지 가격은 채권입찰제 적용에 따라 주변 시세의 80%에서 정해진다.

이달부터 분양승인을 신청하는 민영아파트나 입주자모집공고를 내는 공공기관 단지의 주변 시세 기준이 90%에서 80%로 낮춰진다.

공공택지에서 중대형아파트 가격이 내리는 만큼 전매제한 기간은 5년에서 7년으로 늘어난다.

◇ 도내 미분양 속출 = 분양가상한제 실시를 앞두고 수도권에서 마지막으로 분양된 택지개발지구인 남양주 진접지구 아파트가 무더기로 미달됐다.

7개 업체가 공동 분양한 진접지구 아파트는 3일 청약마감 결과 5천927세대 중 2천991세대만 신청, 절반에 이르는 미분양을 기록했다.

전국적으로는 6월 말 기준 전국의 미분양 주택이 8만9천924가구로 지난달보다 1만1천353가구가 증가, 한 달동안 14.4% 늘어났다.

외환위기 직후였던 지난 1998년 말 10만2천701가구 이후 가장 많은 미분양 기록이다.

부동산전문가들은 고분양가 논란과 10년간 전매 금지 적용이 청약자들의 발길을 돌린 것으로 분석하고 있다.

대한주택건설협회 전영삼 과장은 “이달부터 상한제 적용은 전초전으로 이해, 기업들은 발등에 불이 떨어졌다”며 “올 하반기 이후 다음해 초부터는 분양 실패에 따른 민간 건설업체의 자금 부담이 가시화될 것으로 보인다”고 말했다.

부동산써브 함영진 팀장도 “분양가상한제 실시를 앞두고 ‘싼 집’에 대한 기대감이 커지면서 전국 미분양 주택이 한 달 새 1만1천가구 이상 급증했다”며 “분양가상한제를 피하기 위해 분양 속도를 내고 있지만 청약 대기자들은 값싼 아파트가 본격 공급되는 12월 이후로 내 집 마련 시기를 늦추고 있어 ‘빈집’은 갈수록 늘어날 것”이라고 전망했다.