토지 보상금이 부동산시장으로 유입되는 것을 막아 막대한 토지 보상금에 따른 부동산시장의 불안을 해소한다는 취지의 대토 보상제의 시행을 앞두고 대토 보상제의 허와 실을 짚어본다.

◇송파신도시와 동탄2신도시에 적용되는 대토 보상제=토지수용에 따른 보상비를 ‘개발이후의 땅’으로 주는 대토보상제가 송파신도시와 동탄2신도시에 적용된다.

26일 건설교통부에 따르면 대토보상제를 가능하게 하는 토지보상법 개정안이 지난 20일 국회 본회의를 통과함에 따라 국무회의 등 관련절차를 거쳐 10월 중순쯤 공포될 전망이다.

대토보상은 시행령 개정에 상관없이 공포 즉시 시행할 수 있는 만큼 송파신도시와 동탄2신도시에 적용된다.

공익사업에 따라 수용되는 토지의 보상금을 현금 대신 ‘개발된 이후의 땅’으로 보상해 주는 대토보상은 토지소유자가 희망할 경우 상업용지와 단독주택용지, 공동주택용지 등을 받을 수 있다.

개정안은 대토보상을 개정안 공포 이전에 보상계획이 공고된 지역에는 적용할 수 없고 공포 이후 보상계획이 공고되는 지역부터 적용하도록 했다.

이에 따라 송파신도시와 동탄2신도시 등은 아직 보상계획이 공고되지 않은 지역이어서 대토보상이 가능하지만 경북, 제주, 울산 등 10개 혁신도시는 이미 보상계획 공고가 끝나 불가능하다.

송파신도시는 애초 이달중에 개발계획을 끝낼 계획이었지만 서울시의회의 의견청취 절차가 늦어지면서 내달 초에나 개발계획 승인이 가능할 전망이다.

보상계획 공고는 개발계획 승인 이후에 가능하며 건교부는 송파신도시의 보상계획 공고를 토지보상법 개정안 공포 이후로 늦춰 송파신도시 예정지내 토지소유자들이 대토보상을 받을 수 있게 할 계획이다.

동탄2신도시는 내년 2월 개발계획 승인 예정이어서 역시 대토보상이 가능하다.

대토보상은 희망자에 한해 1인당 주택용지는 330㎡와 상업용지는 1천100㎡ 이내에서 받을 수 있으며 보상금액이 이를 초과할 경우 나머지는 현금으로 지급된다.

또한 현금보상을 받을 경우에는 양도소득세가 과세되지만 대토보상을 받을 경우에는 양도소득세를 향후 대토보상을 받은 땅을 매각할 때 내도록 하는 방안도 추진되고 있어 세금혜택을 원하는 토지수요자들의 수요가 많을 것으로 예상된다.

◇여전히 미지수인 대토보상제의 효과=오는 10월부터 본격적으로 시행되는 대토보상제. 하지만 이번 대토보상제가 혁신도시 10곳과 일부 기업도시의 수용토지에 대해서는 이뤄지지 않을 전망이다.

이에따라 부동산시장으로 흘러들어갈 현금 유동성을 줄이려던 정부 정책 효과도 크게 떨어지게 됐다.

지난 6월 임시국회에서 비축용임대 주택을 짓기 위한 임대주택법에 발목이 잡히며 법 통과가 지연된 대토보상제는 3개월 뒤인 지난20일 통과되며 다음달부터 시행된다.

이에따라 대부분의 토지 보상을 마쳤거나 이미 공고된 상태인 혁신도시 10곳과 일부 기업도시는 대토보상제를 적용받지 못하고 혁신도시 보상에 풀리는 대부분의 자금이 현금이나 채권 등 현금성으로 지급되는만큼 주변 부동산 시장 불안을 야기시킬 우려가 커졌다.

또 사업시행자가 사업계획 등을 고려해 대토보상이 가능한 면적의 한도를 정하고 이 범위내에서 희망자들에게 나눠 보상하기 때문에 1인 한도까지 대토보상을 받지 못하는 경우도 많을 전망이라서 적용대상이 축소되는 만큼 정책효과도 반감된다는 지적이다.

이와함께 대토보상제 규정에 따라 ‘개발 완료 후’ 다른 지역이 아닌 해당 사업지구 내 땅으로 보상해주는 것이 기대수익이 분명하지 않은만큼 얼마나 토지수요자들의 수요창출을 낼 수 있는지도 문제로 지적됐다.