타인 토지를 용익 할 수 있는 권리인 법정지상권은 토지 근저당권 설정당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 동일 소유자 소유였다가 임의 경매실행으로 토지 건물 소유자가 달라졌을 때 성립한다.

또 나대지 저당권자 갑은 A명의의 무허가건물이나 건축물대장이 있을 때 또는 건축허가를 신청했을 때는 일괄경매를 신청해 법정지상권 문제발생 자체를 해소 할 수 있다.

법정지상권 성립가능성 물건을 피하지 않고 잘 분석해보면 법정지상권이 성립되지 않을 수도 있고, 성립되더라도 존속기간이 짧거나 이미 유찰이 많이 돼 저렴하게 매입하여 상대적으로 높은 수익을 올릴 수도 있다.

법정지상권이 성립하는 물건을 법정지상권이 성립하지 않는 것으로 잘못 알고 경락받으면 후회하겠지만 수익률을 따져보고 법정지상권이 성립하는 토지의 수익률을 목표로 경매에 참여하는 것은 경매의 또 다른 투자 방법이 된다.

지료산정에서 적용할 기대이율이란 임대차 등에 제공되는 부동산의 취득을 위해 투자된 투자액에 대한 기대수익의 비율이다. 기대이율은 금융시장에서의 이자율, 인근지역의 임대차 사용료율, 부동산투자의 기대수익율, 부동산 수요, 지역특성, 이용상황, 당해 토지의 이용상태 등을 고려하여 토지보상평가지침에 의한 기대이율 적용기준율표에 의해 산정하는데 주거용지 (아파트, 연립, 다세대 주택) 토지의 최유효이용의 기대이율은 4-7% 범위에서 결정된다. 실제 경락가가 감정가의 50% 수준이면 기대이율은 배인 8-14% 수준이 되어 지료만으로도 매력있는 투자처가 될 수 있다.

2004년 모씨는 2002타경-204** 803.5㎡ 토지에 법정지상권이 성립하는 아파트의 경매에 참여해 감정가의 51.3%인 6억 1000만원에 지료수입을 목적으로 낙찰 받았다. 기대이율이 최저인 4%로 결정되고 감정가의 50%에 경락받았다면 월 0.67%의 수익이 된다.

모씨는 해당지번의 공시지가가 2003년 166만원/㎡ 에서 2004년 180만원/㎡, 2005년 192만원/㎡, 2006년 223만원/㎡, 2007년 244만원/㎡, 2008년 265만원/㎡ 으로 상승해 월 수익도 2004년 480만원에서 2008년에는 700만원으로 상승하게 됐다.

이를 년 수익으로 환산하면 8400만원, 13.8%의 안정적인 고수익을 올리고 있는 셈이 된다.

토지의 감정평가금액이 상승하면 지료도 상승하게 되고 지료를 받지 못하면 건물철거 및 대지인도소송으로 토지에 대한 권리를 행사할 수 있는 안전장치도 마련되어 있어 투자대상으로서 법정지상권이 있는 토지가 새롭게 부상하고 있다.

<홍종문 지지옥션>