국토해양부는 지난달 17일 뉴타운 추진지역 이외 도심지에서 국토해양부 장관이나 지자체장이 투기억제가 필요하다고 판단할 경우 최소 18㎡(5.4평)이상 주거용지도 토지거래허가를 받아야 한다는 내용의 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정안을 국무회의에서 의결했다. 이번 개정으로 토지거래허가를 받아야 하는 거래의 범위가 더 넓어지게 됐다.

이러한 토지거래허가제도는 토지를 재산증식의 수단으로 삼으려는 토지에 대한 투기적 거래를 차단하여 합리적인 토지이용을 확보하기 위하여 마련된 제도이고, 이러한 제도적 취지에 맞춰 대법원은 토지거래허가구역내의 부동산에 대한 매매계약의 효력은 허가를 받기 전까지는 무효이고, 허가를 받으면 확정적으로 유효하다는 이른바 ‘유동적 무효론’에 입각하고 있다.

더 나아가 대법원은 계약이 확정적으로 무효로 되거나 유효로 되기 전까지의 유동적 무효상태에서는 매도인은 매수인에 대하여 계약의 이행을 청구할 수 없고, 중도금이나 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제하거나 그로 인한 손해배상을 청구할 수도 없다고 하고 있다.

그렇다면, 토지거래허가구역 내에서의 매매계약을 체결한 경우에 있어서 계약의 해제가 불가능한 것인가라는 의문이 들 수도 있으나, 우리 민법의 대원칙인 계약자유의 원칙상 당사자 사이의 합의에 의한 해제가 가능함은 당연하고, 아울러 계약금을 지급한 경우에는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전에 매도인은 계약금의 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있고, 매수인은 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.

계약의 효력이 확정되기까지 지가의 변동이 있는 경우 기존 거래의 효력을 부인하고 더 나은 조건의 거래를 성사시키려는 유혹에 빠진 거래당사자 사이의 분쟁에 있어서 계약해제의 기준을 정하였다는 점에서 일응 타당한 측면도 없지는 않으나, 일반적인 거래에서와 같이 채무불이행을 이유로 한 계약해제를 부정하는 것이 타당한가에 대하여는 여전히 의문을 가질 수밖에 없다.<법무법인 강산 우병운 변호사>