부동산투자에 있어서 세금이나 재산의 은닉 수단으로 널리 이용되고 우리 법원에 의하여 그 유효성이 인정되어 오던 부동산명의신탁은 1995년 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률의 시행으로 명의신탁계약 및 그로 인한 소유권변동은 무효가 되기에 이르렀다. 그럼에도 불구하고 부동산명의신탁이 광범위하게 이루어지는 것은 재산의 은닉수단으로 이 보다 더 좋은 방법이 보이지 않는다는 점과 신탁자와 수탁자 사이의 신뢰관계를 기초로 명의신탁이 이루어진다는 점 때문일 것이다.

이러한 명의신탁에 있어서 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 명의신탁약정을 체결한 후 부동산에 대한 매매계약은 명의수탁자가 계약당사자인 매수인으로 체결하는 경우가 있는데, 이러한 유형을 계약명의신탁이라 한다. 이 유형의 명의신탁은 명의신탁자가 전혀 거래에 나타나지 아니하고 매도인은 이러한 명의신탁이 있다는 사실을 알지 못하는 경우가 많다는 특징을 가진다.

계약명의신탁에서 명의신탁 사실을 알지 못하는 매도인과 명의수탁자가 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 기하여 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁 약정의 무효에도 불구하고 그 소유권이전등기에 의한 당해 부동산에 관한 물권변동 자체는 유효한 것으로 취급되어 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 된다.

그러면, 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 위 부동산의 소유권이전등기청구를 할 수 있을까? 명의신탁자가 부동산 매매계약의 당사자가 아니어서 직접 매도인을 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 없었던 것이므로, 명의신탁 약정의 무효로 명의신탁자가 받는 손해를 부동산 자체로 볼 수는 없다. 다만, 명의신탁자는 부동산 매수자금으로 명의수탁자에게 제공한 매수대금 상당액을 손해 본 것이고, 그 결과 명의수탁자에 대하여도 그 금액상당액을 청구할 수 있을 뿐 부동산에 대한 소유권이전등기를 청구할 수는 없는 것이다.