◆ 상담사례로 본 부동산 임대차 분쟁

국내 부동산시장 위축으로 매매 시장에 이어 전세 시장에서도 원활한 거래가 이어지지 못하고 있다. 특히 요즘과 같은 경기 불황에서는 자금 융통에 어려움이 있어 임대차 관계에서 크고 작은 분쟁 상담 사례가 크게 늘어나고 있다.

따라서 임대차 관계에 있다면 관련 사례를 중심으로 충분히 숙지해 두어 문제가 발생했을 때 당황하지 않도록 하며, 법률적인 분쟁의 소지가 있는 부분에 대해서는 너무 늦지 않게 전문가의 조언을 얻어 최선의 해결방안을 찾도록 하자.

Q. 전세기간이 끝나도 보증금을 주지 않아 임차권 등기를 하고 이사하려 합니다. 다음과 같은 경우 어떻게 임차권 등기를 신청하면 되는지요? 그리고 전세기간 중에 전 주인이 다른 사람에게 집을 팔았습니다. 현재 새 주인은 다른 곳에 거주합니다. 이럴 경우에는 어떻게 해야 하는지요?

A. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 동 임차권등기명령의 효력이 발생한 이후에, 주민등록을 이전하거나 이사하여 점유를 상실하더라도 애초에 임차인이 보유하고 있던 대항력이나 우선변제권의 효력이 유지됩니다.

또 임차주택의 매매 시 임차주택의 양수인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하는 것으로 보게 되므로 임차인의 입주·주민등록 전입에 따른 대항력과 확정일자날인에 의한 우선변제권을 유지하기 위한 임차권등기명령신청 절차는 현재의 임대인을 상대로 하면 되는 것입니다.

Q. 지난해 성남으로 이사를 해서 전세 살고 있습니다. 사정상 2년을 못채우고 다시 이사를 가야할 것 같습니다. 임대차 계약이 기본 2년으로 알고 있는데요. 임차인이 1년 미만으로 거주하고 이주를 하겠다고 하면 손해를 볼 수도 있는 것인가요?

A. 임대차 약정 기간 만료 전에 임차인이 계약을 해지하기 위해서는 반드시 임대인의 동의가 필요하며, 임차인의 일방적 계약해지에 의한 보증금 반환청구는 법률상으로도 용인되지 않습니다.

그러므로 통상 임차인은 임대인의 허락을 받고 자신이 거주하던 임차주택에 새로이 거주할 임차인을 스스로 부동산중개업소 등을 통하여 구한 뒤 임대인과의 사이에 계약에 이르게 하는 방법으로 계약을 중도에 해지하기도 합니다.

그리고 일단 임대차계약이 체결된 후에는 당사자 사이에 새로운 협의로 계약 조건을 변경하지 않는 한 처음 약정된 대로의 임대차기간의 구속을 받게 되며, 상대방이 계약기간 변경에 협조하지 않는다는 이유로 계약을 해제하는 경우 계약금은 반환받기 어렵다고 보아야 할 것입니다.

Q. 전세 2년 만기가 다가오는데요. 집주인이 집을 매도하려고 합니다. 그런데 집이 만기일 전까지 팔리지 않을 가능성이 있는데요. 이럴 경우 전세재계약을 하지 않으면, 자동2년이 묵시적으로 연장이 되는 걸로 들었습니다. 2년 전에 확정일자 받아놓고 전입신고도 해놓았는데요. 만약 묵시적으로 연장이 되면 이전에 받아놓은 확정일자가 계속 유효한지 궁금합니다.

A. 임대인(집주인)이 임대차기간이 만료되기 전 6월부터 1월 사이의 기간에 임차인에 대하여 갱신(재계약) 거절 또는 조건 변경의 뜻을 통지하지 아니할 경우 그 기간이 만료한 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하며, 이를 묵시적 갱신(자동연장)이라고 합니다. 이와 같이 묵시적으로 갱신된 임대차의 경우, 기간의 정함이 없는 임대차로 보지만, 기간의 정함이 없는 임대차는 그 기간을 2년으로 간주합니다.

그러므로 묵시적으로 갱신된 임대차에서 임대인은 2년의 기간을 보장해주어야 합니다. 다만, 임차인은 아무때나 해지통보를 할 수 있으며, 임대인이 해지통보를 받은 날부터 3개월이 경과하면 해지의 효력이 발생합니다.

<자료제공=부동산써브>