부동산시장에 몰아닥친 한파로 부동산가격이 급락하고 있다. 정부의 거듭되는 부동산정책 발표가 얼어붙은 부동산시장에 얼마나 온기를 불어 넣을 수 있을지는 현재로서는 장담하기 어려워 보인다. 이러한 상황 하에서 법원경매대상 부동산, 특히 주거용 부동산의 경우 유찰이 수회 이루어져 낙찰이 되더라도 소유자의 채무를 완제하지 못하는 사태 또한 발생하고 있다.

주거용부동산의 임대차에 있어서 일정 금액 이하의 보증금으로 임차한 소액임차인에 대하여는 그 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.

현재 수도권 지역에서는 보증금 6천만원 이하(그 중 2천만원까지 보호된다)인 임차인을 그 대상으로 하고 있는데, 소액임차인으로서 보호를 받으려면 당해 주택의 경매신청의 등기 전에 주택임대차보호법상 대항요건인 주민증록과 확정일자를 갖추어야 할 뿐만 아니라 집행법원이 정한 배당요구 종기까지 그 대항요건을 유지하고 있어야 한다. 또한 위와 같은 요건을 갖추었다 할지라도 경매절차에서 배당요구를 하지 않으면 매매대금에서 우선변제를 받을 수 없다.

이처럼 소액임차인으로서 우선변제권이 있는 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하지 않아 부동산의 매매대금에서 배당을 받지 못하고 후순위자가 배당을 받은 경우에 소액임차인이 후순위자에 대하여 부당이득반환을 청구할 수 있을까?

우리 대법원은 주택임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 소액임차인의 소액보증금반환채권은 배당요구가 필요한 채권이므로, 배당요구를 하지 않아 후순위자가 후순위자에게 배당된 경우라고 하더라도 이러한 후순위자에 대한 배당이 법률상 원인 없는 것은 아니라고 보고 있다. 결국, 배당받은 후순위자에 대한 반환청구를 부정하고 있는 것이다.

이러한 경우에 있어서 소액임차인이 매수인에게 임대차의 존속을 대항할 수 있는 경우라면 그 존속기간 만료 후 매수인으로부터 보증금을 반환받을 수 있으므로 크게 문제가 되지 않으나, 매수인에게 임대차의 존속을 대항할 수 없는 경우라면 임대인에 대한 일반채권자로 남게 되므로 보증금회수에 어려움이 있게 되는 문제가 발생한다.

따라서, 임차대상 물건 및 임대인의 상황에 대하여도 수시로 확인하여 불측의 손해를 입는 일이 없도록 주의를 기울여야 한다.