10일 정부는 용산화재사고 관련 재개발 지역 내 상가 세입자와 주거 세입자들에 대한 개선된 보상제도방안을 발표했다.
주요내용으로 상가 세입자들에게는 휴업보상금을 기존 3개월에서 4개월분으로 증액하고 우선 분양권 제공한다. 또 주거 세입자들에게는 건물주의 이주비용 분담과 순환개발을 통한 세입자의 주거보장 등이 마련되며 공통적으로 분쟁조정위원회의 설치 및 지자체장이 회계감사기관을 직접 선정하도록 개선된다.
하지만 이번 개선안은 재개발 분쟁의 핵심인 권리금, 시설투입비 등에 대한 보상부분이 제외됐고 휴업보상금 증액 부분도 현실성이 떨어진다는 지적이다.
또 건물주의 이주 비용분담 문제는 건물주의 사업 동의를 얻기가 어려워져 사업 추진에 어려움을 겪게 될 것으로 전망된다.
◆ 상가세입자를 위한 대책은 실효성 미흡
상가 세입자와 관련된 대책에 대해 전문가들은 대체적으로 미흡하다는 평가다.
휴업보상금을 기존 3개월에서 4개월로 늘였지만 상가 세입자들의 점포 이전을 위한 비용으로는 턱없이 부족하기 때문에 한 달의 추가 지원금만으로는 현실적인 보상이 이루어 지기 힘들다는 지적이다.
또 상가의 우선권을 제공하는 대책 또한 실효성 여부에 의문이 제기된다.
우선 분양권 제공이 조합원과 동등한 조건으로 이루어진다면 지분을 투자한 조합원의 강력한 반발이 예상되기 때문에 재개발 사업 진행을 어렵게 만들 수 있다.
반면 우선 분양권이 단순히 먼저 매수할 수 있는 권리에 한정한다면 분양받을 능력이 취약한 상가 세입자의 입장에서 좋은 반응을 기대하기 어렵다.
특히 이번 개선안에는 용산참사의 주된 원인이었던 권리금에 대한 문제가 제외됐다.
현행법상 상가 권리금에 관한 법 규정은 존재하지 않아 이번 용산 참사의 원인이 된 보상금 산정의 기준이 되는 토지보상법 또한 영업권의 성격을 띤 권리금을 인정하지 않고 있다.
때문에 상가 임차인들은 조합측이 법정 보상금으로는 생계를 이어갈 수 없다며 임시매장, 대체상가 및 권리금손실액보전 등 현실적인 대책을 요구했다.
하지만 정부는 권리금 보상 문제에 대해 국내법에도 인정하지 않는 등 해결방안을 찾는데 한계가 있단 입장으로 재개발 지역의 분쟁의 불씨를 남겨두었다.
◆건물주의 이주비용 분담, 재개발 사업추진 난항 예상돼
건물주의 이주비용 분담은 문제가 있다는 지적이다. 건물주의 경우 재개발 사업이 진행되면 추가부담금과 세입자 보증금 반환 등의 자금 소요가 발생하게 되는데 여기에 세입자의 이주비용까지 분담하게 되면 금융 부담이 커진다. 이에 따라 건물주의 재개발 사업 동의를 얻기가 어려워져 사업 추진에 어려움을 겪게 될 것이라는 평가이다.
분쟁조정위원회의 설치와 관련해 위원회의 구성 비율과 위원회 결정의 실효성 여부도 관건이다.
정부의 세부적인 안이 나오면 보다 구체화되겠지만 분쟁조정위원회가 조합과 세입자 어느 한쪽에 치우치지 않도록 그 구성 비율의 균형을 맞출 수 있는 방안이 필요하다.
또한 위원회의 조정 결정이 단순히 권고 수준에 머물 경우 무의미한 행정 기구가 될 수 있어 그 강제성을 어느 정도 수위로 결정할 지도 관심사항이다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 “추가적인 세부안이 발표될 때까지는 정확한 판단을 내리기 어렵지만 이번 정부의 세입자 관련 대책을 긍정적으로 평가하기는 어려워 보인다”라고 평가하며 “우선분양권의 제공과 관련해 최근 송파 가든파이브의 청계천 이주상인을 위한 점포의 경우 일반인에 비해 우선 분양되었음에도 불구하고 높은 공급가격으로 인해 분양률이 극히 저조하다는 점을 새겨보아야 할 것”이라고 말했다.
그는 이어 “단순히 보상 차원에서 접근하기 보다는 개발이익 환수액의 일정부분을 할애해 세입자에게 지분권을 제공해 주는 등의 방법으로 세입자 또한 재개발의 이익을 공유하는 일원으로 끌어들이는 것이 재개발 사업의 효율성 제고를 위해 필요하다”고 덧붙였다.
