부동산의 매매나 임대차계약의 체결이 중개업자의 중개를 통해 이뤄지는 경우가 대부분이라고 할 정도로 부동산거래에 있어 중개업자의 역할이 증대하고 있다. 이러한 중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같아 부동산거래를 중개하는 중개업자는 부동산의 소유자뿐만 아니라 거래의 상대방에 대해서도 신의와 성실을 바탕으로 공정하게 중개행위를 할 의무가 있다.
또한 중개의뢰를 받은 중개업자는 부동산의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인해 중개의뢰인에게 설명해야 하며 부동산을 처분하려는 자가 진정한 권리자인지 여부도 조사·확인할 의무가 있다.
실제 부동산거래에 있어 부동산 소유자라고 사칭하거나 소유자로부터 대리권을 받았다고 하면서 부동산거래의 중개를 의뢰하는 경우가 있다. 이러한 경우 거래상대방은 계약 후 예상밖의 손해를 입을 수 있게 된다.
그렇다면 위와 같이 중개대상물의 권리자라고 칭하는 자로부터 중개의뢰를 받은 중개업자는 어는 정도까지 적법한 처분권이 있는지를 조사해야 거래상대방에 대한 책임을 면할 수 있을까?
일반적으로 타인의 등기부등본, 주민등록증 또는 위임장과 임감증명서의 확인만으로 중개대상물의 처분권리자임을 확인하고 중개행위를 하는 것이 일반적이다.
그러나 권리자를 사칭하는 자는 부동산소유자의 인감이나 인감증명서 등을 위조하는 등 교묘한 방법을 동원해 처분권한이 있음을 주장하기 때문에 부동산거래를 중개하는 중개업자는 서류 등에 형식적인 불비가 없다는 점이나 사칭자의 언동에 현혹되면 안된다.
전혀 일면식도 없는 부동산의 소유자라고 사칭하는 사람으로부터 부동산의 매도의뢰를 받는 경우 중개업자로서는 자칭 소유자라는 사람의 주민등록증 등의 서류를 조사하거나 확인하는 것만으로는 충분하지 않고, 소유권의 귀속에 관해 의문을 품을 여지가 없는 특별한 사정이 없는 한 등기권리증을 확인하거나 소유자의 주거지나 근무지 등에 연락하거나 그곳에 가서 확인하는 등으로 소유권의 유무를 조사하고 확인해야 한다.
또한 중개의뢰인이 대리인이라고 사칭하는 경우에는 부동산의 소유자에게 대리권 수여 여부 및 대리권 수여의 상대방을 확인하는 것도 잊지말아야 한다.
