반세기 이상 ‘불패신화’를 보여 왔던 부동산 시장이 장기침체로 얼음장처럼 얼어붙고 있다. 앞으로 한국 부동산 시장의 급성장을 이끈 경제·사회적 요인이 거의 쇠퇴하며 10년 이내에 시장의 구조변화가 예상된다면 수요계층의 변화와 투기수요의 감소가 필연적이다. 자산 설계에 있어 부동산 비중을 점차 줄이고 금융자산 비중을 높이는 게 바람직하다.

부동산시장의 변화에 따라 투자 패러다임도 변화할 전망이다. 실속을 중시하며 안전자산 위주의 투자방식으로 바뀌어 나갈 것이다. 고가→중저가, 덩치 큰 주택→작고 실용적인 주택, 지방이나 도시외곽→도심이나 수도권, 직접투자→간접투자 형태 등으로 다변화될 것이다.

◇ 가까운 곳에 투자하라

투자위험을 잘 아는 고수나 부동산 개발업자들은 ‘원정투자’를 오래된 금기사항으로 여긴다. 자기 사업지나 주거지에서 너무 멀리 나가 투자하면 투자에 실패할 가능성을 높인다. 거래비용과 노력이 더 드는 등 겉으로는 남아도 안으로는 까먹는 경우가 대부분이며 부동산 수요자의 특성이나 개발정보 등 시세정보가 어두워 사기를 당하는 사례가 많다. 절세나 호재 예상된 지역이 아니라면 사업지나 주거지 인근, 잘 아는 곳이나 연고가 있는 곳, 자주 가서 시세나 거래동향을 파악하기 쉬운 곳에 돈을 묻는 것이 실속 있는 투자방법이다.

◇ 작은 부동산이 아름답다

‘베이비붐’ 세대들은 자산 규모를 줄여 작은 부동산으로 갈아타는 것이 자산 리모델링의 최신 유행처럼 변했다. 인구 지형도와 사회·환경 변화는 소형 부동산을 불황에 강한 실속형부동산의 대표격으로 부각시킬 것이 거의 확실하다. 규모 작은 부동산은 관리가 손쉽고 손바꿈과 객단가가 높아 경기의 부침을 덜타는 안정형 자산이다. 소형 아파트·오피스텔·주말농장·전원주택 등 소형 종목들은 공급이 모자라지만 수요층은 꾸준히 늘고 있어 고급형과 대형 위주의 부동산시장에서 몸값이 한층 높아질 전망이다.

◇ 아는 게 힘, 절세에 신경 써라

부동산에 투자할 때 늘 따라다니는 것이 바로 ‘세금’이다. 피할 수 없는 세금이라면 절세전략을 짜두는 것이 진정한 재테크의 완성이다. 부동산 재테크의 최종 수익률은 세전이익이 아니라 세후이익이므로 투자자 본인의 처지와 자금에 맞는 절세계획을 미리부터 세워둬야 한다. 매도 매입 전 세무전문가로부터 자문 받아보는 것도 실속 있는 투자 방법이다.

◇ 잘 팔리는 부동산에 묻어라

불황에 강한 실속형 부동산은 잘 팔리는 부동산이다. 현금화가 쉬울수록 가치가 높다. 아무리 정감 가고 돈 되는 부동산이라도 팔고 싶을 때 팔지 못해 현금동원을 할 수 없다면 문제가 심각하다. 환금성이 양호한 부동산은 주로 소형, 역세권, 도심 내에 있는 부동산이다.

/윤재호 메트로컨설팅㈜ 대표

<자료제공 : 재테크 포탈 모네타

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