2020년 경기도 주택 시장은 여느 때보다 뜨겁게 달아올랐다. 아파트 가격이나 매매량 모두 폭증하며 시장 과열이 이어졌다. 기준금리 인하로 유동성이 유입되며 아파트 가격은 큰 폭으로 올랐고 주택 거래량도 덩달아 급증했다. 정부는 7차례에 걸쳐 부동산 대책을 내놓았지만 시장 혼란을 부추겼다는 지적을 피하지 못했다. 핀셋 규제는 풍선효과를 불러왔고, 주거 안정을 위한 임대차법 이후 전세대란이 따라왔다.

 

코로나19 풀린 유동성, 경기도 아파트 거래량 급증

잇따른 대책에도 집값 고공행진… 영끌‧패닉바잉

 

한국부동산원에 따르면 2020년 1~11월까지 경기지역 아파트 거래량은 42만5548건으로 집계됐다. 2019년 연간 거래량인 39만1646건은 뛰어넘고, 수도권 집값이 폭등한 2018년(44만7266건) 역시 넘을 것으로 예상된다.

 

집값 상승세도 가팔랐다. 경기신문이 한국부동산원의 경기도 아파트 평균매매가격을 분석한 결과 지난 1월 3억7809만원에서 11월 들어 4억2219만원으로 11.66% 증가했다. 지난해에는 1월 3억5554만원에서 12월 3억5777만원으로 불과 0.62% 증가했다.

 

정부는 부동산 시장이 과열된 이유로 풍부한 유동성을 꼽는다. 코로나19로 촉발된 경기침체에 대응하기 위한 기준금리가 역사상 최저치인 0.5%까지 인하되면서, 시중에 풀린 유동자금이 주택시장으로 흘러들어갔다는 분석이다.

 

주택담보대출금리는 2.44%까지 떨어진 상태다. 저금리에 따라 월별 은행권 주택담보대출 증가 규모는 지난 7월 4조원으로 저점을 찍은 후 8월(6조1000억원), 9월(6조7000억원), 10월(6조8000억원) 석달 연속 6조원을 웃돌았다.

 

여기에 코로나19와 재건축 규제 여파로 아파트 신규 물량이 예년보다 줄었고, 각종 세 부담에 다주택자들도 관망세를 이어가면서 집값이 들썩였다. 부동산 시장 과열을 막기 위해 정부는 핀셋 규제 등 수요억제책을 선택했다.

 

그러자 시장에 넘치는 유동성은 인근 비규제지역으로 옮겨갔다.  12·16 대책을 발표하자 서울 집값은 잠시 안정됐지만, 수원, 용인, 성남에서 풍선효과가 나타났다. 2·20 대책 역시 마찬가지로 안산, 인천, 군포 등 인근 지역의 집값 상승을 불러왔다.

 

이에 정부는 6·17 대책을 통해 수도권 지역 대부분을 규제지역으로 묶는 강수를 뒀다. 주담대 및 전세대출 규제를 강화하는 한편 재건축 조합원에게 2년 실거주 의무를 부과했다. 7·10 대책에서는 다주택자에 대해 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 인상을 공표했다.

 

뒤이어 발표된 8·4 대책에서는 수요억제 대신 공급으로 선회했다. 수도권 신규택지 13만 호 발굴, 3기 신도시 용적률 상향, 규제완화 등을 통한 도심공급 확대, 기존 공공물량 분양 사전청약 확대 등의 내용이 담겼다.

 

하지만 잇따른 부동산 대책에도 불구하고 주택 시장이 안정될 기미가 보이지 않자, 불안심리를 자극당한 젊은 층의 ‘패닉바잉(공황구매)’, 현상이 나타났다. 주택 구매를 위해 모든 수단을 동원하는 ‘영끌(영혼까지 끌어모으다)’이 가시화되기도 했다.

 

최근에는 규제지역의 집값이 오히려 더 오르는 ‘역풍선효과’가 나타나기도 했다. 지난 11월 19일 김포 등 7곳, 지난 17일 파주 등 36개 지역을 추가로 규제하는 등 전국 대부분의 지역이 규제지역으로 묶이자 서울 강남권으로 매수세가 몰렸다. 규제지역으로 지정되고 잠잠했던 수원, 용인, 성남 등 수용성 지역도 최근 들어 높은 집값 상승률을 기록했다.

 

청약수요‧재계약 증가, 초유의 전세대란 야기

내년 아파트 입주 물량 감소… 해결책 깜깜

 

올해는 임대차 시장 역시 매물 품귀현상 심화, 전셋값 상승으로 몸살을 앓았다. 서울에서 시작된 ‘전세대란’이 경기도 중저가 주택 매입으로 이어지기도 했다. 세입자 주거 안정을 위해 도입한 임대차보호법이 집주인과의 갈등을 야기하는 부작용도 나타났다.

 

경기지역 전세수급지수는 지난 1월 97.4에서 11월 112.1로 14.7P나 오르며 급등했다. 전세수급지수는 수치가 높을수록 전세 공급에 비해 수요가 많다는 것을 의미하는데, 지난해 전세수급지수가 1월 89.1에서 12월 96.2로 7.1P 오른 데 비하면 상승폭이 두 배에 달한다.

 

전문가들은 임대차법 개정으로 인해 전세 재계약 건수가 증가하면서 매물이 감소하고, 아파트 청약을 위해 무주택자로 머무르는 수요가 증가하면서 매물 부족이 일어났다고 분석했다. 임대차 수요 일부가 주택 매수로 돌아서면서 집값을 떠받치는 결과를 초래하기도 했다.

 

2021년 아파트 입주 물량이 크게 줄어들면서 전세난은 해소되기 어려울 것으로 전망된다. 부동산114에 따르면 전국 아파트 입주 물량은 26만5594가구로  2020년 (36만2815가구)의 26.5%에 불과하다.

 

수도권으로 좁혀 보면 매물 부족 현상은 더욱 심해진다. 경기도는 10만1711가구 입주 예정으로, 2020년 (12만4187가구)보다 22.1% 줄어들 예정이다. 서울은 2만6940가구로 올해(4만8758가구)보다 44.7% 감소한다.

 

아울러 올해부터 적용되는 민간택지 분양가상한제 아파트 당첨자 2~3년 거주의무 신설도 전세난을 가속화시킨다는 우려가 나온다. 더불어 전세가격이 상승할수록 매매가 역시 같이 끌어올릴 것으로 예상된다.

 

김인만 경제부동산연구소장은 "다주택자에 대한 세부담을 높였다고는 해도, 양도세가 워낙 높아 매물이 나올 확률이 적다"며 “토지보상금이 풀리고 저금리로 인한 유동성도 해결이 안 되는 상황이니만큼 특별한 변수가 없다면 내년까지 집값 상승은 계속될 것으로 보인다"고 말했다.

 

[ 경기신문 = 편지수 기자 ]