올해에는 각종 세금 부담이 크게 줄어들 전망이다. 지난해 부동산 시장이 급격히 얼어붙자 윤석열 정부가 본격적인 규제 완화를 예고하며, 세금·재건축·대출·청약 관련 각종 규제를 풀고 있어서다. 이에 <경기신문>은 2023년 상반기 달라지는 부동산 제도를 정리해봤다.

 

◆ 1월, '실거래가 과세, 재건축 안전진단 개선' 등

 

이달부터 바뀌는 게 많다. 우선 부동산 취득세 과세표준이 '실거래가'로 바뀐다. 특히 '증여'에 미칠 영향이 크다. 지금까지 부동산을 증여하면 과세표준이 실거래가보다 상대적으로 낮은 '시가표준액'(개별공시가격 등)을 적용했으나, 이제부터는 실거래가와 연동되는 '시가인정액'으로 바뀐다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매가격, 감정가격 등을 시가로 보는 기준이다. 이렇게 되면 증여와 관련된 취득세 부담이 크게 늘어난다.

 

재건축 안전진단 문턱도 낮아진다. '구조안전' 항목에 대한 가중치가 50%에서 30%로 줄어들고, '주거 환경'과 '설비 노후도' 비중은 30%로 높아진다. 구조적으로 안전하다는 평가를 받아도 주민들이 생활하기에 불편하다고 느끼면 재건축이 가능할 수 있다는 뜻이다.

 

또 '조건부 재건축' 단지에 의무적으로 시행했던 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)를 지자체의 요청이 있는 경우에만 예외적으로 시행한다. 안전진단 문턱이 낮아지면 목동·상계동 등 1980년대 중반 중층 아파트들이 수혜를 볼 가능성이 높다.

 

'무순위 청약 거주지역 요건'도 폐지된다. 해당 시·군 거주 무주택자로 제한된 무순위 청약 신청 자격에서 거주지역 요건이 폐지돼 무주택자면 누구나 참여할 수 있게 된다. 또한 분양단지에서 미계약분이 생길 것에 대비해 본청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고, 예비당첨자 수도 가구 수의 500% 이상으로 대폭 확대할 수 있도록 했다.

 

◆ 2월, '1기신도시 정비사업 활성화' 기대감

 

정부가 '1기 신도시 특별법(안)'을 발의하기로 한 달로, 용적률이 얼마나 늘어날지가 관건이다. 지난 대통령 선거에서 윤석열 대통령은 1기 신도시 용적률을 최대 500%까지 끌어올려 중장기적으로 10만가구 이상 아파트를 추가 공급하겠다고 공약했다. 재건축 안전진단 규제 완화 관련 추가적인 제도개선 방안이 포함될 예정이다.

 

◆ 3월, 봄 성수기, 규제 완화 효과 '촉각'

 

봄 분양 성수기에 '무순위 청약 거주지역 요건 폐지' 등 각종 규제 완화 정책이 효과를 내면서 주택시장에 활기를 불어넣을지 관심이 모아진다.

 

이달엔 아파트·연립·빌라 등 표준 공동주택 공시가격이 처음 공개돼 의견을 접수한다. 정부가 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮추기로 했고, 실거래 가격도 떨어진 상태라 공시가격은 크게 낮아질 것으로 보인다.

 

◆ 4월, 청약추첨제 부활, 공동주택 공시가격 발표 '주목'

 

아파트 등 공동주택 1400만여 호의 공시가격이 발표된다. 3월 말 열람 후 이의제기를 받은 후 조정과정을 거쳐 최종 공시한다. 올해 표준지(땅)와 표준단독주택 공시가격은 5% 넘게 하락할 전망이다. 정부는 이때 공시가격을 발표하면서 재산세를 결정하는 또 다른 요소인 공정시장가액을 1주택자 대상으로 인하하는 방안도 검토 중이다.

 

투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제가 신설된다. 이에 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 '가점 40%+추첨 60%'를 적용하고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택은 '가점 70%+추첨 30%'로 추첨제 비율이 늘어난다. 반면 비규제지역에서는 현행 규정이 유지된다.

 

◆ 5월, 다주택자 양도세 중과 한시적 완화 종료

 

조정대상지역 2주택 이상 보유자를 대상으로 양도소득세 중과를 한시적으로 완화해주기로 한 기간이 5월 9일까지 종료된다. 정부는 최근 양도세 중과 유예 기간을 2024년 5월까지 1년 더 연장하겠다고 밝혔다. 주택 시장 침체가 점점 심해지고 있는 만큼 다주택자에게 퇴로를 열어준다는 의미다.

 

정부는 양도세 중과 외에도 다주택자 대상 각종 규제를 풀어주고 있다. 우선 1월엔 서울과 경기 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명 등 규제지역에서 다주택자 주택담보대출을 허용하는 방안이 추진된다. 주택담보대출비율(LTV)은 30% 선이 될 것으로 보인다. 문재인 정부가 2018년 9·13 대책에서 다주택자의 주택담보대출을 전면 금지한 것을 4년여 만에 푸는 것이다.

 

◆ 6월, 2주택자 종부세 중과 '폐지'

 

6월부터 달라지는 부동산 제도가 많다. 먼저 종합부동산세 공제 금액이 6억 원에서 9억 원으로 상향된다. 보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억 원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 1세대 1주택자 종부세 기본공제도 11억 원에서 12억 원으로 높아진다.

 

또 2주택자에 대한 종부세 중과도 폐지된다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자도 중과세율(1.2~6.0%)이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 세금을 내면 된다. 과세표준 12억 원을 초과하는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만, 최고세율은 6%에서 5%로 낮아진다.

 

주택 수에 따라 다르게 적용하던 종부세 세부담 상한률은 이때부터 150%로 일원화된다. 조정대상지역 2~3주택 이상 보유자는 세부담 상한율이 300%였는데 대폭 낮춘 것이다.

 

2년간의 계도기간을 거친 '주택임대차 신고제'도 시행된다. 앞으로는 신고 기한 내 신고하지 않거나, 거짓 신고할 경우 100만 원 이하 과태료가 부과될 수 있다.

 

[ 경기신문 = 백성진 기자 ]