서울 강남권 주요 지역의 아파트 시장이 토지거래허가구역(토허제) 지정 이후 거래량이 절반 이상 줄어든 반면, 매매 가격은 오히려 상승한 것으로 나타났다.

21일 국토교통부 실거래가 자료를 토대로 토허제 시행 전(2018년 6월~2020년 5월)과 시행 후(2020년 6월~2022년 5월)의 거래량을 비교한 결과에 따르면 잠실, 청담, 대치, 삼성 등 4개 지역 모두 크게 감소한 것으로 조사됐다. 

토허제 시행 후 잠실동의 거래량은 4456건에서 814건으로 81.7% 감소했다. 같은 기간 청담동(-61.4%), 대치동(-60.1%), 삼성동(-31.5%)도 거래가 급감했다.

거래량이 줄어든 원인으로는 ▲실거주 의무 부과 ▲갭투자 차단 ▲고강도 대출 규제 등이 꼽힌다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “토허제 시행 후 실거주 목적이 아니면 매입 자체가 어렵고, 대출 규제까지 더해지면서 투자 수요가 크게 위축됐다”며 “이로 인해 시장의 정상적인 거래가 어려워졌다”고 분석했다.

거래량이 감소했음에도 불구하고, 주요 지역 아파트 가격은 상승세를 유지했다. 부동산114 자료에 따르면 대치동 아파트의 매매가격 변동률은 2018년 6월~2020년 5월까지 22.66% 상승했지만, 2020년6월~2022년 5월에는 23.82%로 상승 폭이 오히려 확대됐다. 잠실동도 같은 기간 20.79%에서 22.51%로 증가했다.

이는 해당 지역이 강남 8학군, 교통 인프라 등 입지적 강점과 함께 재건축 사업이 진행되면서 가격이 유지된 것으로 분석된다.

반면, 청담동과 삼성동의 매매가격 변동률은 각각 24.01%→19.79%, 23.7%→18.74%로 상승 폭이 둔화됐다. 하지만 3.3㎡당 평균 가격은 2020년 6월 대비 2025년 2월 기준으로 청담동은 5482만 원에서 7418만 원으로 35.3%가 올랐고, 대치동 35.9%(6437만원->8745만 원) 삼성동 32.4%(5786만 원->7663만 원), 잠실동 37.2%(5758만 원->7898만 원)으로 올랐다. 

토허제는 시장 안정을 위한 규제 수단으로 도입됐지만, 거래를 급격히 위축시키면서 오히려 가격 조정이 어려워지는 부작용을 초래했다는 지적이 나온다.

양지영 수석은 “정상적인 시장에서는 매매 거래가 원활하게 이뤄지며 가격이 자율적으로 조정될 수 있어야 하지만, 토지거래허가제는 실거주 의무와 자금조달계획서 제출 등 복잡한 절차로 인해 거래 자체를 위축시키는 구조적 한계를 갖고 있다”고 지적했다.

또한 “최근 강남3구와 용산구를 중심으로 토허제가 연장·확대되면서 단기적으로 거래 감소와 가격 조정이 불가피할 것”이라며 “그러나 중장기적으로는 기준금리 인하 가능성, 건설사 PF(프로젝트파이낸싱) 부실, 자재비 상승에 따른 공급 축소 등의 요인이 맞물려 다시 가격 상승 압력이 커질 수 있다”고 전망했다.

이어 “시장 정상화를 위해서는 과도한 거래 제한보다는 실수요와 공급이 균형을 이루는 방향으로 정책을 조정할 필요가 있다”고 강조했다.

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]