정부의 10·15 주택시장 안정화 대책 이후 수도권 지역 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 역대 최저 수준으로 떨어졌다.

부동산시장에서는 안정 신호라는 평가도 있지만 주택 투자의 핵심 지표인 전세가율 하락은 주택 매입 시 필요한 현금 부담 급증에 따른 갭투자(전세를 끼고 매입하는 투자 방식) 여건을 급격히 악화시키고 있다고 봤다.

최근 수도권 전세가율이 50% 초반까지 떨어지면서 과거처럼 ‘전세를 끼고 집을 사는’ 방식은 사실상 차단되고 있다는 분석이다.

경기도 성남시 역시 전세가율 하락세가 뚜렷하다. 성남시 아파트 전세가율은 2025년 10월 50%를 기록한 이후 12월에는 48.7%까지 떨어졌다. 이는 시·군·구 단위 전세가율 통계를 집계하기 시작한 2013년 4월 이후 12년 8개월 만의 최저치다.

서울도 상황은 다르지 않다. KB부동산 월간 주택 시계열 통계를 살펴보면 이달 서울 아파트 전세가율은 50.92%로 집계됐다. 특히 집값 상승을 주도한 마포·용산·성동구와 강남·서초·송파·강동구 등 9개 구는 관련 통계가 공개된 이후 전세가율이 모두 역대 최저 수준으로 떨어졌다. 그 중 송파구가 39.4%로 가장 낮았고, 중구는 53.0%로 가장 높았다.

부동산 업계에 따르면 안정적인 전세가율은 60~70% 수준이라며 현재 수도권의 전세가율은 정상 범위를 크게 밑도는 수준이라고 설명했다.

한 부동산 전문가는 “최근 전세가율 하락은 시장 안정의 결과라기보다 매매가 급등에 따른 부작용”이라며 “전세가율이 낮아질수록 갭투자는 어려워지고, 결국 현금 여력이 있는 일부 계층만 시장에 접근할 수 있게 된다”고 지적했다. 이어 “갱신 계약 비중 증가도 통계상 전세가율을 끌어내리는 요인”이라며 “실제 시장에서는 전세 물량 부족과 가격 부담이 동시에 심화되고 있다”고 덧붙였다.

실제로 정부의 고강도 수요 억제책이 이어지는 동안 수도권 주요 지역의 전셋값은 상승세를 보였지만, 집값 상승 폭이 이를 훨씬 웃돌면서 전세가율은 구조적으로 낮아졌다.

여기에 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 대책 이후 전세 물량이 줄고 갱신 계약 비중이 늘어난 점도 통계상 전세가율 하락을 부추겼다.

27일 KB 시세에 따르면 지난해 경기도 과천 아파트 매매가격은 20.92% 급등한 반면 전셋값 상승률은 8.27%에 그치며 지난해 9월 이후 40%대에 머물고 있다.

수도권 아파트 가격이 평균 전용 84제곱미터(㎡) 기준 15억 원~20억 원 안팎으로 형성돼 있는 만큼 전세가율 하락은 투기 수요 억제라는 정책 목표에는 부합할 수 있지만, 실수요자의 주거비 부담과 시장 양극화를 키우는 불안 요인으로 작용할 가능성도 배제할 수 없다.

[ 경기신문 = 성은숙 기자 ]