정부가 지난해 발표한 ‘11.15’ 부동산종합대책 시행 이후 도내 주택시장이 큰 변화를 맞이하고 있다.

정부의 ‘11.15’ 부동산 대책 이전 수도권 집값 상승을 주도해오던 고가아파트, 재건축 지역인 과천시 등은 약세로 돌아섰고 그동안 큰 변동이 없었던 도내 의정부 지역 등은 오히려 급등했기 때문이다.

또 중대형 고가아파트 매수세가 사라진 반면 소형의 저가 아파트로 실수요가 집중되고 있는 모습도 달라진데다 전세시장도 소형아파트 매물부족에 따른 전세난에서 올해는 안정세를 보이고 있다.

부동산 전문가들은 “한 해 동안 부동산 시장이 사실상 조정된 것으로 볼 수 있다”며 “시장불안이 안정화됐다는 장점과 함께 현 부동산 시장의 매매건수 감소와 시장의 유통불안 등의 단점도 있다”고 설명했다.

◇ 아파트값 곤두박질 = 부동산정보업체 스피드뱅크는 지난해 정부의 ‘11.15’ 부동산 대책 시행 이후 1년 간 아파트 값 변동률을 조사한 결과 도내 아파트 매매 상승폭은 크게 곤두박질쳤다고 14일 밝혔다.

정부의 ‘11.15’ 부동산 대책은 공공택지 분양가 인하, 주택담보대출규제 등을 골자로 한 부동산 시장 안정화 방안이다.

지난해 정부의 ‘11.15’ 부동산 대책 발표 이후 지난해 11월부터 올 11월까지 도내 아파트 값 상승률은 평균 3.55%를 기록했다.

대책 발표 이전인 2005년 11월부터 지난해 11월에는 평균 16.36%를 기록한 것과 비교하면 상승폭이 크게 줄어든 것이다.

대책발표 1년전 기준으로는 성남시가 33.21% 상승해 가장 높았고 의왕시 28.98%, 과천시 23.97%, 안양시 23.76%, 수원시 23.06%, 용인시 22.99%, 구리시 22.18%, 고양시 21.73% 등이 뒤를 이었다.

‘11.15’ 대책 시행 1년 후인 현재는 성남시의 경우 4.14%, 의왕시 3.38%, 안양시 2.24%, 수원시 6.23%, 용인시 2.3%, 구리시 3.45%, 고양시 3.39% 상승에 그쳤다.

과천시의 경우 -6.6%를 기록, 하락했다.

다만 인천지역은 아세안게임 유치 영향과 송도신도시 분양 등 개발호재까지 겹치면서 아파트 가격이 꾸준히 오르는 추세다. 정부의 ‘11.15’ 발표 이전 1년 동안 5.41% 상승한 이후 현재 10.44%까지 올랐다.

◇ 외곽지역 후광효과 = 지난해 집값 상승이 크지 않았던 도내 일부지역은 남북경제협력, 인근 택지개발 등의 후광효과로 인해 오히려 급등세를 보였다.

의정부시는 정부의 ‘11.15’ 부동산 정책 발표 이전 1.13% 상승률을 보였지만 현재는 27.53%나 올라 수도권 중에서 가장 높은 상승세를 기록했다.

시흥시도 5.68%에서 16.41%까지 상승하면서 뒤를 이었다.

이들 지역은 지하철 개통과 미군부대 이전, 시화멀티테크노밸리 등 대형 개발호재의 영향을 받아 상승한 것으로 분석되고 있다.

양주시와 오산시, 동두천시도 각각 12.87%, 11.17%, 5.19% 상승했다.

정부의 ‘11.15’ 대책 발표 1년 전에는 양주시와 오산시의 경우 각각 6.02%, 2.26% 상승에 그쳤고 동두천시는 -0.74%로 하락세를 기록했다.

이들 지역의 경우 대출 규제영향이 비교적 없는 소형아파트가 많은 곳인데다 리모델링, 경전철, 인근 택지개발 등의 개발 호재 영향을 톡톡히 받은 것으로 분석되고 있다.

스피드뱅크 김은경 팀장은 “‘11.15’ 대책과 함께 다음해 발표된 ‘1.11’ 부동산 대책의 영향으로 지난해 가을 급등했던 아파트값이 상승세에서 하락세로 전환됐다”며 “부동산 담보대출규제 등이 고가아파트 매수세를 잡는 데 큰 역할을 한 것으로 분석된다”고 말했다.

◇ 향후 부동산 시장 전망 = “가격이 오르던 지역을 중심으로 시장이 조정됐다는 사실은 분명하다.”

부동산써브 함영진 실장은 “정부의 ‘11.15’ 부동산 대책 발표 이후 다음해 1.11, 동탄2 신도시 발표 등 후속조치가 잇따르면서 아파트 시장은 안정세를 유지하고 있다”고 말했다.

지난해 가을 전세대란으로 가격이 폭등하던 것과는 달리 올해 전세시장은 차분한 상황이다.

아파트 매매 시장도 거래건수가 지난해보다 줄어들면서 적체물량이 쌓인 상태다.

실소유자들도 미분양 아파트와 급매물, 소형아파트 등으로 눈길을 돌렸다.

하지만 정부의 ‘11.15’ 부동산 대책의 하나인 대출규제가 너무 강했다는 비판도 잇따르고 있다.

실수요자들의 자금대출이 일부 ‘집부자’ 보다 더욱 어려워졌기 때문이다.

함영진 실장은 “분양가상한제, 청약가점제, 택지개발 등의 영향도 있지만 아파트 매매건수가 지난해보다 절반 이상 줄었고 거래량도 크게 감소하고 있다”며 “이에대한 정부의 대책마련도 뒤따라야 할 때”라고 말했다.

스피드뱅크 김은경 팀장도 “대출을 너무 옥죄다보니 지나치게 주택거래가 위축됐다”며 “분양가상한제 등 분양가격을 낮추기 위한 대책이 남아있어 주택 구매심리위축 분위기가 한동안 이어지면서 현 추세를 이어갈 것으로 보인다”고 설명했다.