정해년 부동산 시장은 위축과 안정 두 단어로 요약된다.

정부가 지난해 11.15 부동산 시장 안정화 대책을 발표한 이후 올해 1.11 대책을 추가하면서 부동산 시장이 대체로 하락하기 시작해 안정세를 보이며 마무리되고 있다.

정해년 부동산 시장 이슈로 떠오른 정부의 1.11 부동산 종합대책과 분양가상한제, 청약가점제 시행, 동탄2 신도시 발표 등 올해 부동산 10대 뉴스를 선정했다.

■ 1.11 부동산종합대책

정부는 지난해 11.15 대책에 이어 정해년 첫 달인 1월 11일에 부동산종합대책을 내놓았다.

1.11 대책은 수도권과 지방투기과열지구 내 민간아파트에 대한 분양원가 공개, 민간아파트 분양가 인하를 통한 부동산 시장 안정화와 주택담보대출 억제 등의 내용으로 마련됐다.

특히 올 하반기 청약 시장에 혼란을 야기시킨 청약가점제와 분양가상한제도 포함됐다.

■ 주변보다 20% 값싸게, 분양가상한제

정부가 분양가상한제 아파트에 대한 과도한 분양가 상승을 막기 위해 이달 1일부터 ‘새 분양가상한제 적용기준’을 발표했다.

이에 따라 향후 아파트 분양에 미칠 영향에 수요자나 건설업체들의 관심이 쏠리고 있다.

아파트 분양가격은 공급자인 건설회사의 사업성은 물론 수요자들의 주택 구입 패턴에 직접적인 영향을 미치기 때문이다.

■ 분양가상한제 피한 분양 증가

분양가상한제는 9월 1일 이전에 사업승인신청을 하고 이달 1일 이전에 분양승인신청을 하면 분양가상한제를 피하게 된다.

건설업체들은 분양가상한제를 피하기 위해 이달 1일 이전에 분양승인을 대거 신청하면서 지난달과 이달에 분양 물량이 대거 쏟아졌다.

지난달에는 고양 덕이·식사지구와 용인 신봉·성복동, 남양주 호평동, 인천 청라지구 등 수도권 곳곳에서 3만9천여가구가 분양물량을 쏟아냈다.

이달에는 수도권에서만 7만1천810가구를 분양할 예정이다.

전국 11만1천여가구의 65%에 해당하는 물량이기때문에 수도권의 ‘쏠림현상’은 더욱 뚜렷해지고 있다.

■ “내집마련 전략 다시 짜라” 청약가점제

청약가점제는 올 9월부터 시행됐다.

청약가점제는 부양가족수, 무주택기간, 청약통장 가입기간이 길수록 유리한 청약 제도다.

청약가점제 시행 초기로 청약 가점 산정을 잘못해 당첨이 취소되는 등의 문제가 발생해 청약자들의 혼란스러움이 뒤따르기도 했다.

청약가점제가 도입되면서 부동산 시장은 쏠림현상이 뚜렷해지고 있다.

일단 당첨이 되면 최고 10년까지 청약자격이 제한(전용면적 85㎡ 이하 주택에 대해서는 수도권 10년·기타지역 5년, 전용면적 85㎡ 초과 주택에 대해서는 수도권 5년·기타지역 3년)되는 규정으로 유망한 곳에 투자하는 선호도가 높아졌기 때문이다.

■ 총부채상환비율(DTI) 적용

올 3월부터 총부채상환비율이 40%~50%가 적용됐다.

기존에는 투기지역 및 수도권 투기과열지구 내 아파트로서 6억원 이상 고가 주택 구입시 40% 수준의 DTI를 적용해 왔다.

대출액이 1억원을 초과하면 DTI 40%, 1억원 이하는 50%, 대출금이 5천만원 이하이면 DTI를 적용받지 않는다. 7월부터는 투기 및 수도권 투기과열지구 내 6억원 이하 아파트의 중도금 집단 대출도 DTI 60%를 적용 받게 됐다.

8월부터는 은행권에 이어 제2금융권에서도 주택담보대출 심사기준이 한층 강화, 보험사도 DTI를 적용하고 저축은행 등 비은행금융회사의 경우 3억원 이하 아파트에 대해서만 적용하고 있다.

■ 소형 아파트의 약진

올 한해 수도권 아파트 값은 1.6%가 상승했다.

주택유형별 변동률은 중대형은 하락했지만 중소형은 상승, 지난해까지 이어오던 고정관념을 깼다.

대출규제와 금리상승으로 고가 아파트 거래가 부담으로 작용하면서 소형 아파트 거래를 선호하고 있기 때문이다.

66㎡ 미만은 4.35% 상승했고 66㎡~96㎡는 5.17%, 99㎡~128㎡는 1.21% 올랐다.

132㎡~161㎡는 0.13% 상승한데 그쳤고 165㎡~195㎡는 -0.85%, 198㎡이상은 -0.78% 하락했다.

■ 미분양 불길 수도권 확산

분양가상한제 시행이후 미분양사태가 지방은 물론 수도권까지 확산되고 있다.

미분양 위주로 미분양이 속출했지만 이제는 수도권 택지지구 내에서도 미분양 사태가 빈번해지고 있다.

분양가상한제 적용으로 전매제한 기간이 길어지거나 고가 배짱 분양을 한 단지가 청약자들의 외면을 받았기 때문이다.

올 11월 전국 미분양 물량은 5백88곳 6만2천447가구로 이중 지방이 전체의 90%를 차지하고 있다.

수도권 미분양은 올 10월 기준으로 5천200여가구에서 11월 6천200여가구로 점차 증가하고 있는 실정이다.

■ 동탄2 신도시 개발

올 6월 1일 분당급 신도시로 동탄2 신도시가 발표됐다.

동탄2 신도시는 올 2월 개발계획을 확정해 첫 분양은 2010년 2월, 첫 입주는 2012년 9월로 예정돼 있다.

당초 11월 말까지 지구지정을 예고했지만 대통령선거, 기업이전대책을 위한 산업단지 조성 등으로 이달 말로 미루어진 상태다.

동탄2 신도시 개발 발표 이전 광주, 하남, 용인, 화성 등 신도시 후보지 토지와 아파트 가격은 크게 상승했다.

■ 반값아파트 흥행실패

‘토지임대부주택’과 ‘환매조건부주택’ 이른바 ‘반값아파트’ 정책이 핵심쟁점으로 부각됐다.

대한주택공사 국정감사에서도 여야 의원들은 ‘반값아파트’의 정책실패를 추궁·인정하면서도 재추진해야 한다는 의견과 즉각 중단해야 한다는 의견을 제시, 향후 정부의 정책방향이 주목되고 있다.

올 9월 반값아파트 시범단지였던 군포시 부곡택지개발지구 내 토지임대부 및 환매조건부 아파트의 분양가격은 주변 공공택지 아파트 분양가의 90% 수준에서 책정, 804가구 중 실제 계약한 가구는 60가구에 그쳤다.

■ 건설사 연쇄부도 가시화

중견 건설업체들의 연쇄부도가 현실로 가시화된 한 해 였다.

올 5월 한승종합건설이 최종 부도난 이후 6월 (주)신일건설, 9월 세종건설 부도에 지난달에만 인천의 효명건설, 충남 KT건설 등 5개 건설사가 최종 부도처리됐다.

부동산 경기 침체로 미분양이 증가하고 있는데다 정부의 부동산 시장 안정화 정책인 분양가상한제 등을 피해 물량을 집중 분양하면서 건설사들의 자금유동성이 악화됐기 때문이다.

이와함께 청약률 1% 미만 아파트 등장부터 도량형 표기 통일, 인천지역과 수도권 외곽지역 상승 등도 선정됐다.