한반도 대운하 건설부터 재건축·재개발 용적률 완화까지 새 정부의 부동산 정책이 술렁이면서 투자자들의 움직임이 심상치 않다.

특히 매물이 더 이상 나오지 않는 뉴타운·재건축·재개발 지역보다는 ‘토지’의 관심이 커지고 있다.

토지 역시 매물이 없는 실정이지만 그나마 개발예정지 주변을 매입, 장기투자를 고려할 수 있기 때문이다.

하지만 토지거래를 섣불리 진행할 경우 그에 따른 피해도 만만치 않아 현장방문과 각종 서류를 확인해야만 한다.

전문가들은 “투자자들이 경기도내 다세대·연립주택 매매시장의 경우 매물이 나오지 않자 장기적 관점을 갖고 토지투자에 눈을 돌리는 있다”면서도 “토지거래 규제와 세금 강화로 토지시장 분위기가 좋지 않은 상황에서 기획부동산 등에 의한 피해를 주의해야 한다”고 당부했다.

◇ 뉴타운 등 매물없어 = 도내 15년 이상된 낡은 주택과 빌라들이 밀집한 지역의 경우 부동산중개소를 통한 문의가 부쩍 늘고 있다.

도심에 자리잡고 있었지만 주거환경이 열악해 실수요자의 관심이 닿지않은 지역이다.

특히 재개발이나 뉴타운 지정이 확정되지 않은 인근 지역도 가격 상승 조짐을 보이고 있다.

인천 남구 주안동의 경우 56㎡ 규모의 연립주택 호가가 대선 이후 3천만원 이상 오른 1억2천만원까지 치솟았다.

하지만 매물이 없는 실정이다.

인천 주안동 A공인중개사 대표는 “새 정부가 부동산 규제를 완화할 수 있다는 기대가 커지면서 재건축이나 재개발을 노린 투자수요가 늘고 있다”며 “하지만 집 주인들도 물건을 내놓지 않고 있어 실질적인 거래는 이루어지지 않고 있다”고 말했다.

◇ 투자자들 ‘토지’로 몰려 = 도내 여주·양평군 등 토지거래허가구역에서 제외된 지역을 중심으로 토지가격이 들썩이고 있다.

외지인도 큰 어려움없이 토지를 매입할 수 있는데다 대운하 건설 수혜지역으로 꼽히고 있기 때문이다.

지난달에는 기획부동산에 대한 피해 문의도 잇따른 지역이다.

실제 대운하 건설 논의가 본격화되면서 물류 터미널 예정지로 거론된 여주군 점동면 일대 토지가격은 대통령 선거 이전보다 ㎡당 평균 3만원~6만원이 올랐다.

거래도 늘었다.

여주군에서 조사한 지난해 12월 토지거래신고 건수는 1천335건으로 지난해 11월 1천82건보다 253건이 늘었다.

하지만 토지 역시 사려는 사람의 문의는 늘고 있지만 팔려는 사람이 없는 실정이다.

여주군 부동산뉴서울공인중개사 관계자는 “개발예정지가 아니더라도 좋다. 주변지역이라도 알아봐달라는 문의가 있지만 토지주들이 매물을 내놓고 있지 않기때문에 거래성사가 어렵다”고 말했다.

양평군의 토지시장도 비슷하다.

관광터미널 후보지로 거론된 양평읍과 양수리 일대는 중앙선 복선화와 경춘고속도로 개통에 대한 기대감이 커지면서 대선 이후 토지가격이 평균 10% 정도 올랐지만 거래는 거의 이루어지지 않고 있다.

◇ 토지거래 “상당한 주의 필요” = 토지시장에 규제완화, 대규모 개발계획 등에 대한 기대감이 커지면서 기획부동산의 기승조짐도 엿보이고 있다.

정부 단속을 피해 합법을 가장한 일명 쪼개팔기(지분나누기) 등이 이루어질 가능성이 높기 때문이다.

전문가들은 투자 권유를 받을 경우 현장 답사 등 구체적인 확인이 필요하다고 조언한다.

토지 투자의 경우 입지여건 점검, 각종 인허가, 전원주택 또는 펜션건축 허가 등의 절차가 복잡하기 때문이다.

이를위해 ‘토지이용 계획확인원’을 참고, 공법상의 제한사항을 살펴야 한다.

군사시설보호구역, 개발제한구역 등에 포함되면 제한사항이 많아진다.

도로의 접근성도 확인, 도로가 없는 일명 맹지도 주의해야 한다.

도로에 인접해도 개인 소유의 도로인지, 국도인지를 확인해야 한다.

자연조건도 토지거래의 주요사항이다.

경사도가 심하고 나무 수령이 30년 이상 된 임야, 자갈이나 암반이 많은 지역도 피하는 게 좋다.

법률적인 문제와 기본적인 서류확인은 기본이다.

법률적인 권리관계는 등기부를 기준으로 한다.

특히 등기부에 나타나지 않는 유치권, 관습법상 법정지상권, 특수지역권, 분묘기지권 등에 대한 부문은 직접 확인해야 추후 발생할 수 있는 분쟁에 대처할 수 있다.

또 등기부등본과 토지대장, 토지이용계획확인서, 지적도를 확인해야 하다.

등기부등본은 근저당권과 가압류, 처분금지가처분 등 각종 물권과 채권에 대한 사항을 기록, 권리관계를 파악할 수 있다.

토지대장은 토지의 면적과 지목을 결정하는 공부상 서류로 토지정보를 가장 정확히 확인할 수 있고 토지이용계획확인원(서)는 토지의 용도지역(진흥지역, 상업지역, 공업지역 등)을 알 수 있다.

토지를 어떤 용도로 사용할 수 있을 지 가늠하는 서류다.

지적도는 토지에 대한 경계를 확인할 수 있는 지도로 소유자의 권리를 보호하고 토지구획정리사업이나 용지보상 등을 받을 때 기초자료로 활용된다.