건축법 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 무허가건축물도 사업인정(택지개발사업의 경우 개발계획승인일)고시 전에 건축된 것이라면 보상의 대상이 된다.

그러면 무허가건축물의 부지도 대지로 평가될 수 있을까.

만일 이를 대지로 평가한다면 무허가건물의 난립을 막을 수 없을 것이다.

그래서 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 시행규칙은 무허가건물의 부지는 건축물이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 규정하고 있다.

당초 논 위에 건물을 건축한 것이라면 대지가 아니라 논으로 보고 보상해야 한다는 것이다.

그러나 무허가건축물부지에 대한 보상규정이 제정되기 전의 무허가건축물부지에도 동일하게 위 규정을 적용한다면 소급입법에 의한 재산권 침해 논란이 있을 수 있으므로 동 규칙은 부칙에 경과규정을 위 규정 제정시점인 1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가건축물의 경우에는 적법한 건축물로 보고 있다.

따라서 1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가건축물의 경우에는 당해 무허가건물의 바닥면적 이외에도 무허가건물의 용도·규모 등 제반 여건과 현실적인 이용상황을 감안하여 무허가건물의 사용·수익에 필요한 범위내의 토지와 무허가 건물등의 용도에 따라 불가분적으로 사용되는 범위의 토지(예 : 축사 및 미곡창고 등 부속건물)까지는 대지로 보상받을 수 있는 것이다.

따라서 무허가건축물을 소유한 사람이라면, 1989년 1월 24일 이전에 촬영된 항측도면이나 위 시점 이전부터 당해 건물에서 주민등록을 필하고 거주해온 사실, 과세대장에 등재된 건물의 경우에는 과세대장, 기타 공과금 영수증 등 위 시점 이전부터 건물이 존재했다는 사실을 객관적으로 입증하는 자료를 확보해야 한다.

무허가건축물의 부지를 대지로 평가받는데 유용한 자료가 될 것이다.

<법무법인 강산·이헌제 변호사>