올 상반기 경기도 내 분양시장은 한마디로 ‘쏟아진 분양물량에 예고된 미분양’으로 정리된다. 지난해 9월 정부의 분양가상한제가 시행 이후 건설사들이 분양가상한제를 피해 분양물량을 쏟아내면서 미분양 물량이 전국에서 유일하게 2만여가구를 넘어섰기 때문이다. 특히 경기북부지역을 중심으로 펼쳐진 소형아파트 강세도 눈에 띈다.

올 상반기 경기북부지역은 경기남부지역과 서울 강북권 등에 비해 상대적으로 저평가됐다는 보상심리가 작용하면서 한달사이 3.3㎡당 1천만원 이상이 오르는 아파트도 등장했다. <편집자주>

1.분양가상한제 후폭풍
“피하고 보자” 물량 몰려 작년比 31% 늘어
“분양가 동반상승… 소형 뜨고 중대형 찬밥

◆ 분양가상한제 적용피해 물량 쏟아져 = 정부의 분양가상한제는 지난해 9월부터 시행, 분양가격 하락을 기대했지만 민간택지 사업장에 적용된 사례가 거의 없다.

건설사들이 정부의 분양가상한제를 피하기 위해 올 상반기에 분양물량을 쏟아냈기 때문이다.

실제 수도권에서 올 상반기애 분양된 아파트는 전체 111개 사업장 3만5천639가구에 달한다.

지난해 같은기간 분양된 8천434가구와 비교해 31% 정도가 많다.

이로인해 상한제가 적용되지 않은 전매가능한 물량이 몰리면서 분양가격은 오히려 상승했다.

지역별로 올 상반기 전국 분양 물량의 49.8%(3만5천639가구) 차지하고 있는 수도권은 지난해 상반기 3.3㎡당 평균 1천212만원에서 1천391만원으로 14.8%가 올랐다.

이중 도내 지역은 지난해 상반기 3.3㎡당 평균 980만원에서 올 상반기 1천253만원으로 무려 27.8%가 상승했다.

이같은 분양가격 변화는 실수요자들에게 중대형아파트 보다 중소형아파트를 선호하게끔 만든 것으로 평가된다.

특히 정부의 DTI(총부채상환비율) 등 대출규제로 자금 부담이 덜한 전용면적 85㎡이하 중소형 아파트로 몰렸다.

실제 1순위 마감을 예상했던 용인시 신봉동과 성복동 일대 분양 물량은 전용면적 85㎡초과의 경우 3순위에서도 무더기로 미달됐다.

3.3㎡당 평균 1천548만원에 달하는 분양가격이 원인으로 지목됐다.

2.전국 미분양주의보
도내 2만가구 돌파… 12년만에 최고 수치
건설사 연쇄부도 商議등 ‘규제완화’ 요청

◆ 미분양 주택, 지난해 대비 2배 이상 급증 = 올 3월 기준 전국 미분양 주택은 13만1천757가구로 지난 1996년 2월 13만5천386가구가 집계된 이후 12년 1개월만에 최고수치를 기록했다. 도의 경우 미분양 주택이 2만685가구로 집계, 전국에서 유일하게 2만가구를 넘었다.

이에대해 대한건설협회, 한국주택협회, 대한주택건설협회 등 3대 건설단체는 지난달 25일 국토행양부 등 정부 관련 기관에 ‘주택시장 정상화를 위한 규제개혁 과제’ 건의서를 전달했다. 건의서는 2주택 양도세율 9%~36%로 완화, 미분양주택 최초 계약자 5년 이상 보유시 양도세 감면, LTV·DTI 등 대출 규제 금융기관 자율 적용 등의 세제·금융 규제 개선을 등 24가지 과제로 구성됐다.

대한상공회의소도 10일 국무총리실, 기획재정부, 국토해양부 등에 ‘미분양주택 증가에 따른 문제점과 개선과제’ 건의서를 제출, 대출규제 완화와 취·등록세 및 양도세 완화, 종합부동산세 합산 배제기간 연장 등 정책과제의 조속한 시행을 요청한 상태다.

이와관련 건설사들의 자금조달 방법의 일환인 프로젝트 파이낸싱(PF)도 꽁꽁 얼어붙었다. 지난 2006년 1.4분기 1조6천억원을 웃돌던 부동산PF를 기반으로 하는 유동화(ABS) 발행금액이 지난해 1.4분기에는 3천300억원 수준으로 크게 줄었고 올 1.4분기에는 760억원으로 급감했다. 이같은 미분양 주택의 급증은 건설사들의 자진 폐업으로 이어지고 있다.

대한주택건설협회가 지난달 4월말 기준으로 발표한 건설업 등록말소·주택업 면허 반납업체는 541개사에 달한다. 지난 2005년, 2006년 각각 연간 456개사, 534개사가 폐업한 것과 비교해 올 상반기동안 폐업한 업체가 더 많은 셈이다.

3.경기북부 강세
강북 재개발 후광·교통 호재 쉼없는 상승세
한달새 1천만원 껑충… 남부, 거품 빠져 시들

◆ 아파트 매매가격 경기북부 뜨고, 경기남부 지고 = 올 상반기 부동산 시장은 2006년부터 지난해까지 아파트 매매가격 초강세를 기록한 용인, 분당 등 경기남부지역은 주춤한 반면 경기북부지역은 눈에띄게 급등했다.

남부지역의 경우 매매가격이 상당히 오른 상황에서 수요가 위축해 가격이 떨어졌지만 북부지역은 서울 강북권 재개발·재건축 지역 주민들의 수요가 늘어난데다 교통호재 등이 작용하면서 가격이 크게 상승했다.

실제 북부지역의 소형아파트 가격은 한달사이에 평균 1천만원 이상 오른 곳도 등장했다. 의정부시 민락동 송산주공4단지 62㎡는 올 4월동안 1천만원이 올라 1억4천만원~1억5천만원의 시세를 형성했다. 송산 푸르지오 108㎡도 같은 기간 1천만원이 오르면서 2억9천500만원~3억2천만원의 시세를 기록했다.

불과 1년~2년전 3.3㎡당 200만원 수준에 머물던 아파트 가격도 최근 들어서는 350만원까지 상승세를 보이고 있다.

동두천 원 부동산공인중개사 안호진 대표는 “신시가지인 생연동에서는 전세가격이 6천만원에서 8천만원까지 오르는 등 가격이 크게 상승했다. 전세철이 끝난 4월 이후부터는 1억원 남짓한 매매 물건을 찾는 수요가 늘었다”며 “교통개선과 택지개발에 따른 수요자 증가 영향이 크다”고 평가했다.

반면 용인, 분당 등 남부지역은 판교신도시의 개발호재가 사라지면서 중대형 아파트를 중심으로 매매가격이 하락, 거품이 빠지고 있다는 평가가 잇따르고 있다.