올 하반기 부동산 시장은 상반기와 다름없는 침체분위기를 이어갈 것으로 전망되고 있다. 현 부동산 시장은 이명박 정부의 부동산 정책 중 규제완화에 대한 기대감이 여전히 남아 있어서 규제완화를 통한 시장기능 회복과 규제완화에 따른 시장 불안정이 뒤섞인 상태다. 지속되는 고유가로 인한 출퇴근비용 증가와 인기지역별·아파트별 청약쏠림현상이 뚜렷해지면서 미분양 속출 가능성도 지적되고 있다.

특히 고정 대출금리가 연 9%까지 상승한데다 유가도 지속적으로 오르면서 정부에서 콜금리를 올릴 가능성도 있어 부동산 시장의 악재로 작용할 전망이다. 이와관련 부동산정보업체 스피드뱅크는 ‘미니 리포트, 하반기 부동산 시장 전망’을 통해 올 하반기 부동산 시장을 “침체되는 상황을 체감할 수 있을 정도”가 될 것으로 전망했다.

수도권 매매가격 1%~2% 보합장세= 스피드뱅크는 하반기 부동산 시장에서 수도권 매매가격은 1%~2% 상승률을 보이는 보합장세로 예상했다.

분당, 용인 등 버블세븐지역 약세에도 불구하고 경기북부지역 소형아파트 상승세가 상반기에 이어 하반기에도 지속될 수 있는 가능성이 높기 때문이다.

실수요자들의 내 집 마련 전략도 집값 상승에 따른 기대도 많이 꺾이면서 고분양가 아파트나 고가주택에 대한 매수는 피할 것으로 예상된다.

이에따라 부동산 시장 상승세의 주도세력이 없는 상태가 이어지고 거래도 많지 않은 침체기를 실수요자들이 체감할 수 있을 만큼 심각해질 전망이다.

스피드뱅크 박원갑 연구소장은 “올해 집값 상승률은 북부지역 소형아파트 가격이 많이 올라 지난해보다는 높게 나올 것으로 예상된다. 따라서 수도권지역은 약보합세를 보이면서도 상승세를 이어갈 것으로 보인다”며 “하지만 주택시장은 ‘전면전’양상에서 ‘각개전투장’으로 바뀌면서 국지장세화 현상이 여느 때보다 심해질 것으로 분석된다”고 말했다.

용인·분당, 회복속도 늦을 전망= 용인이나 분당은 고유가에 따른 출퇴근 부담과 연말부터 시작되는 판교신도시 입주로 매매물량 홍수와 같은 입주충격이 발생할 가능성이 큰 것으로 나타났다.

경기도 내 고가주택, 중대형 밀집지역의 경우 대출규제와 세금압박, 재건축 규제책 등으로 2년여동안 약세를 이어온 가운데 종합부동산세와 양도소득세, 재건축 등 규제완화 여부에 큰 영향을 받을 가능성도 엿보인다.

또 지난해 상반기 부동산 시장의 상승국면에서 나타난 ‘큰 평형, 높은 시세차익’의 공식도 깨졌다는 게 적지않은 영향을 미칠 전망이다.

하지만 하반기에도 정부의 규제완화는 시장의 기대보다 더딜 것으로 예상, 실수요자들이 바람하는 시장회복세 기대는 당분간 어려울 전망이다.

이에따라 버블세븐 지역은 가격이 급상승할 가능성이 낮은 만큼 매수가격을 낮춰 리스크를 최소화하는 게 실수요자들에게 유리하다.

신도시도 큰 변화 보이지 않을 전망= 신도시 부동산 시장은 전반적인 약세로 예측되고 있다.

개발호재가 있어도 고유가에 따른 출퇴근 비용이 만만치 않은데다 가격도 높아 실수요자들의 움직임이 둔화될 것으로 보이기 때문이다.

분당과 평촌신도시 등 1기 신도시도 버블세븐지역이어서 약세를 이어갈 전망이다.

일산신도시도 주택시장 구조상 분당과 평촌지역 부동산 시장과 비슷한 패턴을 이어갈 가능성이 크다.

다만 중동과 군포의 경우 그동안 버블세븐지역과 달리 중소형 수요가 많고 가격이 많이 오르지 않은 점을 감안해 지속적인 보합세를 이어갈 것으로 예상된다.

2기 신도시인 화성 동탄1신도시는 경부고속도로 축에 속한 범강남권 벨트로 구분, 분당과 용인지역 등에 따른 가격변동 동조의 특징에 따라 약세로 전망된다.

동탄2신도시의 경우 분양가상한제 적용되는 기대가 있음에도 불구하고 고유가에 따른 출퇴근 부담과 경기남부지역의 약세영향이 겹치면서 동탄1신도시 등과 비슷한 양상으로 예측되고 있다.

전세는 소형강세, 분양시장은 고전= 전세가격은 올 상반기 아파트 규모별로 나타난 ‘소형 강세’, ‘대형 약세’를 하반기에도 이어갈 전망이다.

경기남부지역은 수원, 판교 등 입주물량이 대거 등장하면서 중대형 물량은 전세가격이 하락, 소형아파트는 물건이 부족한 상황이다.

경기북부지역 소형아파트는 서울 강북일대의 재개발 철거이주 수요가 겹치면서 강세를 보이고 있다.

경기침체와 고유가에 따른 관리비용 증가도 넓은 집보다 작은 집 수요를 이끈 요인으로 지적됐다.

분양시장은 분양가상한제 민간사업장으로의 확대실시와 실수요자들의 가격상승 기대심리가 꺾이면서 더욱 고전할 가능성이 커졌다.

하지만 광교신도시와 판교, 인천 청라지구 등 인기 청약지역은 실수요자들의 쏠림현상이 뚜렷할 가능성이 크다.

특히 실수요자들의 아파트 선택 패턴 변화도 분양시장 고전의 주된 요인으로 작용할 전망이다.

과거 묻지마 투자방식인 ‘일단 분양을 받아놓고 보자’에서 정부의 대출규제 확대에 따른 가격선별 방식으로 변화하고 있다.

박원갑 연구소장은 “실수요자들의 아파트 선택 기준이 가격으로 바뀌는 것은 부동산 시장의 불확실성이 커지고 있음을 보여주는 것으로 향후에는 부동산 시장의 지역별·아파트별·규모별 양극화가 심화될 것으로 전망된다”고 말했다.