수도권 주택의 전매제한완화와 재건축관련 조합원 양도금지 조항 폐지 등 정부가 부동산시장 활성화를 위해 나섰다. 국토해양부는 수도권에서의 전매제한기간을 ‘최장 7년, 최단 1년’으로 조정하는 방안 등을 포함한 부동산 활성화 대책을 마련해 19일 청와대에 보고했고 21일 당정협의를 통해 확정, 발표할 계획이라고 20일 밝혔다.

이에따라 앞으로는 민간건설업체가 분양한 일부 중대형 주택은 입주하기 전에도 팔 수 있게 됐고 재건축아파트 조합원 자격도 자유롭게 사고 팔 수 있게 된다. 정부의 부동산시장 활성화 방안이 수도권 분양시장에 미칠 영향과 방향 등을 알아봤다.

◆부동산시장 활성화 방안의 주요 내용 = 국토부는 전매제한 기간을 ‘최장 7년, 최단 1년’으로 조정하고 평형별뿐만 아니라 지역별로도 차등화하기로 했다.

권역은 서울 강남 등 투기우려가 높은 지역과 비교적 낮은 지역으로 구분되며 구체적으로 과밀억제권역 대 비과밀억제권역(성장관리권역, 자연보전권역)으로 나누는 방안 등이 고려되고 있다.

수도권 공공택지에서는 최장 7년, 최단 3년간 전매가 제한된다.

투기우려가 높은 지역의 중소형 평형은 7년, 중대형 평형은 5년간 전매가 제한되고 투기우려가 낮은 지역에서는 중소형 5년, 중대형 3년이 적용될 것으로 알려졌다.

또 민간택지의 경우 투기우려가 높은 지역에서 5년(중소형)~3년(중대형), 투기우려가 낮은 지역에서 3년(중소형)~1년(중대형)이 적용된다.

이에 따라 투기우려가 낮은 지역의 중대형 평형을 분양받은 경우 계약후 1년이 지나면 팔 수 있게 돼 입주전에 매매가 가능해진다.

국토부는 이와 별개로 재건축 활성화를 위해 투기과열지구에서 재건축조합 설립인가를 받은 뒤에는 조합원 자격을 팔 수 없도록 한 조합원 지위 양도 금지 규정을 폐지하기로 했다.

정부가 이 규정을 도입한 것은 단기차익을 노린 투기세력을 차단하기 위한 목적이었다.

하지만 이후 재건축 조합원 자격(입주권)을 사고 팔 때에도 양도소득세를 과세할 수 있게 됐고 재건축초과이익부담금제도도 도입돼 단기차익 실현이 어렵게 됐다는 판단에 따라 5년만에 폐지하기로 했다.

그러나 국토부는 재건축할 경우 전체 주택의 60%이상을 전용면적 85㎡이하로 짓도록 하고 있는 소형주택의무비율과 증가한 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 하는 임대주택의무비율은 그대로 유지하기로 했다.

◆전매제한 완화 현실화 될 경우 수혜 예상 아파트 = 전매제한 완화가 현실화될 경우 수도권 공공택지 내 분양단지 중 전용면적 85㎡이하가 실질적인 수혜를 받게 될 전망이다.

부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 10년 전매제한 완화시 수혜가 예상되는 분양예정 아파트(주상복합)는 연내 총 15곳 1만410가구인 것으로 조사됐다.

광교신도시에서는 연내 분양하는 2곳 모두 수혜를 받게 될 것으로 보인다.

먼저 9월 중 울트라건설이 신대저수지 조망이 가능한 A-21블록에 110~229㎡ 1천188가구를 분양할 예정이다. 광교신도시 첫 분양단지로 더욱 관심을 모으고 있는 곳이다. 이어 11월에는 용인지방공사가 A-28블록에 113㎡ 단일면적으로 700가구를 분양한다.

파주교하신도시 분양단지도 수혜가 예상된다. A-4블록에 한양이 85~149㎡ 780가구를 10월 중 분양할 계획이다.

경기도 광명시 일직동 광명역세권 B1, B2블록에는 대한주택공사가 99~112㎡ 중소형 아파트를 11월경 분양한다. B1블록이 797가구, B2블록이 730가구다.

호반건설이 경기도 남양주시 별내지구 A1-1블록에 분양하는 단지도 수혜를 받는다. 110~149㎡ 892가구 규모로 12월경 분양할 예정이다.

경기도 평택시 청북지구 수혜단지는 중앙건설이 4블록에 분양하는 아파트로 106㎡ 741가구를 10월에 분양한다.

인천에는 청라지구 분양물량이 수혜를 받을 전망이다. 광명주택이 청라지구 A15블록에 110㎡ 263가구를, 호반건설이 A20블록에 113~114㎡ 620가구를 9월 분양할 계획이다.

◆부동산활성화방안, 그 효과는 = 이번 정부의 부동산활성화방안에 대해 전문가들은 약간의 활성화는 기대해도 되겠지만 전체 분양시장에 미치는 영향은 역부족일 것이라고 분석했다.

이는 금융과 세제규제가 여전하기 때문이라고 전문가들은 지적했다.

수도권 전매제한 완화로 가장 큰 수혜를 입는 것은 신규 분양되는 공공택지 중소형아파트다. 현재 전매제한보다 기간이 3년 가량 완화되면 무주택자의 경우 전매제한이 풀리는 시점에 양도소득세 비과세 혜택도 받을 수 있다.

하지만 민간택지 중대형아파트는 현재(5년)보다 기간을 줄인다고 하더라도 양도세 비과세 요건(3년 보유)을 충족시킬 수 없어 양도세(2~3년 9~36%, 1~2년 40%, 1년 미만 50%)를 물어야 한다.

또 DTI(총부채상환비율) 등 대출규제가 여전한 상황에서는 수요가 획기적으로 늘어나 분양시장을 활성화시킬 수는 없을 것으로 전망했다.

닥터아파트 이진영 팀장은 “전매제한이 완화된다고 하더라도 대출규제 등 수요층을 억압하는 가계부담은 여전하기 때문에 수요가 크게 늘어나지는 않을 것”이라며 “여전히 인기지역으로의 쏠림 현상이 가속화 돼 현재의 분양시장 양극화 현상이 계속될 가능성이 높다”고 밝혔다.