■ 10.21 부동산대책 발표

주택거래를 활성화하고 건설경기를 부양하기 위한 ‘가계주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원, 구조조정 방안’이 21일 발표됐다.

주택거래 위축과 담보대출 금리 인상 등으로 가계의 주거부담이 심각한 수준이며 건설경기 부진과 미분양 적체 등으로 신용경색도 가중되어 연쇄부도 리스크가 확대되고 있다는 판단에 따른 대책이다. 10.21대책의 핵심은 투기지역, 투기과열지구 해제를 통한 대출규제 완화와 건설경기 부양 두 가지로 나눌 수 있다.

◆투기과열지구 해제, 미분양 수혜 예상지역

투기과열지구가 해제되면 미분양 아파트 해소에 도움이 될 것으로 보인다.

현재 수도권 투기과열지구에 있는 미분양아파트는 대부분 분양가 상한제가 적용되지 않았다. 지난해 8월 말까지 사업계획 승인을 받았거나 신청해 지난해 11월 말까지 입주자 모집 승인을 받았기 때문에 투기과열지구에서 해제가 되면 입주 전 바로 팔 수 있게 되는 것이다.

다만 수도권에서 서울과 인천은 투기 우려가 남아 있어 이번 해제 대상에서 제외될 가능성이 있다. 현재 분양가 상한제가 적용되지 않는 경기도 미분양아파트는 111곳 1318가구에 이른다.

이는 분양가상한제가 미적용된 미분양아파트의 경우 투기과열지구에서 해제되면 전매제한 적용이 풀리기 때문이다.

부동산아파트 이영진 리서치 연구소장은 “투기과열지구 해제 전에는 소유권 이전 등기 시까지 매도가 불가능했지만 이번 조치로 입주 전에도 되팔 수 있게 돼 수도권 미분양 해소에 일부 도움이 될 것”이라고 말했다.

부동산 포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 수도권 투기과열지구 중 이번 해제에 유력한 경기도 미분양 4곳을 추천한다.

김포시 걸포동 도시개발 사업지구 1~3블록에 동양건설산업과 성우종합건설이 분양한 1636가구는 현재 9% 정도 남은 상태다. 김포 신도시와 도로 하나를 사이에 두고 마주보고 있는 곳으로 단지 북쪽에 한강이 지나고 있어 고층에서는 한강 조망이 가능하다.

수원시 망포동 472의 1번지 일대에는 신창건설이 132~180㎡ 378가구를 분양했다. 미분양은 141가구로 전타입이 골고루 남아있다. 계약금 5%, 중도금 40% 무이자융자 조건이며 빌트인 가전(붙박이장)을 무료로 제공한다. 2011년 개통 예정인 분당선 연장선 방죽역을 이용할 수 있다.

안성시 공도읍 만정리 274번지 일대에 벽산건설이 112~201㎡ 1378가구를 분양했다. 현재 전 타입에 걸쳐 404 잔여 가구를 분양 중으로 초기 계약금 5%, 중도금 무이자융자를 지원한다.

용인시 성복동 일대는 GS건설과 현대건설이 각각 1052가구(114~214㎡), 2257가구(119~222㎡)를 분양했다. 성복자이1,2차는 20%, 성복 힐스테이트는 40% 정도의 물량이 있는 상태다. 광교신도시와 인접해 있고 용인~서울간 고속도로 개통(2009년 예정) 등 개발 호재가 풍부하다.

◆투기지역 해제, 대출 얼마나 가능할까

현재 금융당국은 시중은행들이 투기지역 및 투기과열지구에서 6억원 초과 주택에 대해 주택담보대출을 할 경우 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 40%로 적용하도록 규제하고 있다.

그러나 투기지역에서 해제되면 LTV와 DTI가 모두 60%까지 확대되기 때문에 대출 규제가 자연스럽게 완화되면서 대출 가능금액도 늘어난다.

실제 연소득 5000만원인 직장인 A씨가 시세 7억원의 주택을 산다고 가정했을 때 현재 LTV(40%)로 최대 2억8000만원까지 빌릴 수 있다. 여기서 LTV는 ‘Loan to Value ratio’ 머릿 글자로 주택담보대출비율을 뜻한다.

집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집 자산 가치를 얼마나 인정해주는지를 비율로 표시한 것이다. 즉 7억짜리 아파트의 자산 가치를 2억8000만원(7억*40%)까지 인정해 줬다고 보면 된다.

하지만 실제로 대출 받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 것이 보통이다. 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매 처분할 것에 대비해 방 1개 당 소액임차보증금 등을 빼고 대출해 주기 때문이다.

여기에 DTI를 적용하면 대출금액은 더 작아진다. DTI는 ‘Debt To Income ratio’ 머리글자로 총부채상환비율을 지칭한다. 연간 총소득에서 주택담보대출의 연간 원금과 이자 상환액, 기타 부채의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다.

다시 말해 LTV처럼 주택에 가격에 비례해서 대출을 해주는 것이 아니라 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 따져 대출 한도를 정하는 것이다.

연소득 5000만원인 A씨가 7억원짜리 아파트를 산다고 가정할 때(LTV 40% 적용으로 2억8000만원까지 대출 가능하다고 가정) DTI 40%를 적용하면 2000만원(5000만원*40%)은 원금과 이자를 갚는데 쓸 수 있게 된다. 즉 1년 동안 매월 160만원씩 원금과 이자를 갚아나갈 수 있다. 따라서 이자율 8%에 10년 만기 원리금균등상환 조건으로 빌린다면 1억9000만원 가량을 빌릴 수 있다.

그렇다면 투기지역 해제로 대출 가능 금액이 얼마나 늘어날까?

같은 조건으로(연소득 5000만원, 금리 8%) 7억원짜리 아파트를 구입했을 때 LTV는 일단 4억2000만원(7억*60%)까지 늘어난다. 약 1억4000만원 가량을 더 빌릴 수 있다. 여기에 DTI규제가 완화된다면 원금과 이자로 갚을 수 있는 금액이 3000만원까지 늘어난다. 따라서 최종 대출이 가능한 금액은 약 3억원에 달한다. 결국 DTI와 LTV 완화로 1억1000만원까지 더 빌릴 수 있게 되는 셈이다.