주택부족 해결 카드인가… 베드타운 양산인가

정부는 지난 27일 무주택 서민들의 주거안정을 위해 보금자리주택 공급시기를 앞당기는 ‘보금자리주택 공급개편안’을 발표했다. 서울 영등포구 여의도 면적(8.48㎢)의 9배에 달하는 78.8㎢의 수도권 개발제한구역(그린벨트)을 풀고 이곳에 시세의 50∼70%인 보금자리주택 32만 가구 등 60만 가구를 짓기로 한 것을 주요 골자로 하고있다.

당초 2012년까지 12만 가구, 2013~2018년까지 20만 가구를 공급하기로 했지만 정부는 이같은 주택공급을 통해 무주택 서민들의 내집마련 욕구를 해소하는 한편 집값 급등을 사전에 차단, 경기도 등 수도권의 주거 안정을 기하겠다는 입장이다. 하지만 그린벨트 훼손 논란과 함께 땅값 상승에 이은 부동산 투기 우려, 전매제한의 형평성문제, 중앙정부와 지자체간의 문제 등 난제를 안고있는 실정이. 8·27 대책을 둘러싼 주요 논란을 점검해본다. <편집자주>

▲보금자리주택이란

무주택 서민과 저소득층의 주거문제 해결을 위해 주변 시세보다 30~50% 낮은 가격에 공공기관이 건설해 공급하는 새로운 주택을 의미한다. 국민주택규모(전용면적 85㎡이하)의 중소형 주택이 절반은 분양으로, 절반은 임대로 공급된다. 보존가치가 낮은 그린벨트를 해제해 마련되는 보금자리지구와 도심 재개발지역, 신도시 등 공공택지에 건설된다.

보금자리지구는 기존 신도시나 택지지구와 같은 방식으로 개발되지만 이들보다 서울 도심에서 가깝고 분양가를 낮춘 주거지다. 도로, 철도 등 기존의 인프라가 잘 갖춰진 지역에 부지를 마련해 도시기반시설 건설 비용이 대폭 줄어들고, 상대적으로 땅값이 싼 그린벨트를 해제하기 때문에 보상비도 적게 들어간다. 대한주택공사 등 공공기관이 직접 사업을 추진하고 택지 실시계획 및 건설 인허가도 정부가 직접 수행해 사업지구 주민공람에서 입주까지 6년 정도 소요되던 사업기간이 4년 정도로 단축될 수 있을 것으로 보고 있다.

▲그린벨트 훼손 우려

보금자리 주택 공급은 대부분이 그린벨트를 풀어서 짓는 것이어서 훼손 논란이 일고 있다. 정부는 이미 풀기로 한 78.8㎢를 활용하겠다고 밝혔지만 그린벨트 훼손은 불가피한 실정이다. 정부는 이미 훼손된 그린벨트에 보금자리 주택을 짓고, 대신 다른 곳을 복원하는 만큼 우려하는 것처럼 그린벨트가 훼손되는 것은 아니라고 해명하지만 시민단체 등의 반발은 수그러들지 않고 있어 향후 귀추가 주목되는 부분이다.

부동산업계는 앞으로 그린벨트 추가 해제지역으로 경기 과천, 남양주, 의왕, 성남, 시흥 등을 꼽고 있다. 지역사회에서는 이들 지역도 훼손 논란에 휩싸일 것으로 예상하고 있다.

▲전매제한 형평성

수도권 그린벨트내 공급되는 보금자리주택의 전매제한 기간을 7~10년으로 두는 것도 문제로 지적된다.

국토부는 현행 수도권 과밀억제권 공공택지 중소형주택의 경우 계약일부터 5년으로 뒀지만 다음달 사전예약전까지 주택법 시행령을 개정, 그린벨트내 보금자리주택은 7년으로 강화할 방침이다. 특히 분양가가 주변시세의 70% 미만인 경우에는 10년으로 늘릴 계획이다.

국토부 관계자는 “최장 10년의 전매제한은 분양가심의위원회를 통해 최종 결정될 것”이라며 “개발이익 향유에 따른 문제해결을 필요하다”고 말했다.

다만 전매제한 기간에 불가피하게 전매할 경우 공공(시행사 주공)이 분양가에 적정금리를 적용한 선매권을 행사해 시세차익을 환수키로 했다.

일각에선 판교와 서초우면을 비교해 형평성을 문제삼는다. 지난 2006년 분양된 판교 공공물량(85㎡이하)의 분양가는 1천200만원이고 전매기간도 5년인데 비해 서초우면은 분양가 1천150만원에 전매기간이 10년으로 두 배 수준이기 때문이다

▲이해당사자들의 득과 실

서울과 수도권의 좋은 입지에 값싼 보금자리주택을 공급하는 방안이 확정되면서 가을 분양시장에 기대를 걸던 건설사들은 골머리를 썩고있다.

수요자들의 관심이 온통 보금자리주택에 쏠리는 바람에 상대적으로 분양가가 비싼 민간 건설사의 아파트에는 신중하게 청약하거나 청약을 미룰 수도 있기 때문이라는 것.

당장 10월 대규모 동시분양을 앞두고 있는 인천 영종하늘도시나 경기도 남양주시 별내지구, 고양시 삼송지구 등이 보금자리주택 분양의 영향을 받을 것으로 보인다. 최근 가까스로 해소 국면에 들어선 수도권의 미분양이 다시 심각해질 것이라는 우려도 나오고 있다. 한 건설사 관계자는 “공공 물량 공급 시기를 의식해 최대한 분양 일정을 앞당기거나 아예 늦추는 등 민간 건설사 분양 일정에 혼란이 일어날 것”이라고 말했다.

반면 무주택자들은 시세의 반값으로 내 집을 마련할 수 있다는 희망에 부풀어 있다. 수도권 전체에서 공공분양 물량이 10만 채 늘어 당첨 가능성이 높아졌다. 또 신혼부부, 다자녀가구 등에 우선권을 주는 특별공급제도에 이어 ‘근로자 생애최초 주택청약제도’가 이번에 도입됐다.

특히 30대 직장인들의 기대가 크다. 결혼을 앞둔 김모 씨(32)는 “보금자리주택은 사회초년생이 수도권에 집을 장만할 수 있는 사실상 유일한 기회인것 같아 반드시 신청해볼 것”이라고 말했다.

▲중앙정부와 자치단체의 갈등

국토해양부는 이번 대책이 주택 부족 문제 해결을 위한 획기적인 카드라고 자부하지만 지방자치단체들의 반대가 거세 사업 추진 과정에서 어느 정도의 진통은 불가피할 것으로 전망된다.

경기도와 고양시, 하남시 등 보금자리주택이 주로 들어서는 지자체들은 국토부가 지역 특성을 고려하지 않은 채 일방적으로 계획을 발표했다며 불편한 심기를 감추지 않고 있다.

실제 28일 김 지사는 한 포럼회에서 “보금자리 주택은 경기도에 80%가 들어오게 된다. 하지만 도로, 철도가 연결되야 하고 공원·녹지·학교 등 기본적 인프라 구축없이 무조건 물량 위주의 공급을 하면 정부의 정책은 그린벨트 헐어서 그냥 싸구려 아파트를 짓는 것”이라며 “이것은 ‘기형적 베드타운을 양산하는 결과’다”라고 강하게 비난했다.

한편 2012년까지 보금자리주택을 앞당겨 공급하면 2013∼2018년에는 공급이 부족해질 수 있다는 지적도 제기된다. 올해부터 2012년까지는 수도권에 매년 15만 채를 공급하지만 2013년부터는 연간 공급물량이 6만6000여 채로 줄어들기 때문이다.

이에 대해 국토부 관계자는 “과거 분당, 일산 등 신도시를 건설해 200만 채를 일시에 공급한 뒤 시장이 안정된 것처럼 2012년까지 보금자리주택을 대량 공급하면 비슷한 효과가 나타날 것”이라고 말했다.