최근 무기한 연기 되었던 부동산 거래활성화 대책이 발표됐다. 총부채상환비율(DTI) 규제가 당초 알려졌던 내용보다 범위와 규모가 크게 확대된 내용이 포함돼 시장이 예상보다 빠르게 회복될 것으로 예상된다. 당초 실수요자 위주로 DTI 규제를 5~10% 정도만 완화하는 선의 대책이 나올 것으로 예상했지만 정부는 당초 내용보다 규모가 큰 서울 강남 3구를 제외한 서울과 경기·인천지역의 DTI 규제를 내년 3월까지 전면적으로 해제하기로 했다. 8.29 부동산 대책은 전반적으로 볼 때 실효성은 크지 않아 시장에 실제적으로 힘을 발휘하기는 힘들다. 그러나 부동산이 기대심리로 움직인다는 것을 감안하면 이번 대책은 심리적인 부분에서 부동산을 움직이는데 도움이 될 것으로 보인다.

◆8.29 부동산 대책에 따른 시장 전망

추석 전후로는 매수자와 매도자간의 눈치작전이 심할 것으로 보이나, 10월 이후 4분기에는 급매물 위주로 거래가 되면서 시장이 조금씩 회복될 가능성이 크다.

DTI 규제 완화가 내년 3월까지로 기간이 정해진 만큼 올 연말쯤에는 매수를 고려한 투자자들의 움직임이 바빠지면서 거래로 이어져 가격 상승으로 이어질 것으로 전망된다.

또 대출 이자 부담 등 심리적으로 부담이 큰 다주택자들의 매물이 시세보다 저렴하게 나오면서 거래 시장에 도움이 될 것으로 예측된다.

매물이 한꺼번에 쏟아져 나오면 시세 하락을 부추기지만, 다주택자들의 대한 양도세 중과 유예가 앞으로 2년 간 연장된 만큼 양도세 중과 회피 매물이 한꺼번에 쏟아져 나오지는 않을 것으로 보인다.

하지만 이러한 회복 움직임은 국지적으로 일어날 가능성이 크며, 전반적인 부동산 시장은 활황세를 타지 못할 공산이 크다.

가장 큰 원인은 대책 발표 시기가 늦은 감이 있어 수요자들의 기대심리가 시장에 바로 나타나기는 어렵기 때문이다.

부동산 대책도 시장 상황이 어느 정도의 힘이 있을 때 나와야 효력이 발생한다.

현 부동산 시장은 1국면 회복기~6국면 회복진입기 중 가격이 가장 가격이 많이 떨어지는 5국면인 불황기 시기다.

따라서 당장 반응하기엔 무리가 있다. 수요자들의 구매욕을 살리기 위해서는 시간이 다소 걸릴 것으로 예상된다.

이번 대책 발표로 인해 가장 수혜가 예상되는 지역은 버블세븐지역이다.

일반적으로 부동산 대책 발표 등으로 시장이 움직일 때 가장 먼저 반응을 보이는 곳이 강남3구다. 이후 버블세븐, 그리고 기타 수도권, 가장 마지막으로 지방으로 움직인다.

하지만 강남3구는 DTI 규제 완화에서 제외되었기 때문에 시세 상승은 과거처럼 크지 않을 것이다. 따라서 강남3구 다음으로 시장 영향을 많이 받는 목동, 분당, 평촌, 용인 등 버블세븐 지역이 가장 큰 수혜를 받을 것으로 예상된다.

그리고 인근 지역으로 꼽히는 한강변이나, 용산, 흑석 등 재개발도 수혜가 전망된다. 반면 고양, 파주 일대 등 입주 물량이 많은 지역은 대책 발표에도 불구하고 추가 하락이 이어질 가능성도 있다.

시장이 회복하는데 금리 인상 부분이 큰 변수로 작용할 것이다. 올 하반기에 기준금리가 한차례 더 인상될 경우에는 대출금리 인상, 가계 부담 등으로 이어져 투자 심리가 더욱 위축돼 시장을 회복시키는데 큰 걸림돌로 작용할 것으로 보인다.

◆거래활성화 대책에 따른 내집마련 전략

내집마련을 준비하고 있는 수요자라면 추가하락을 마냥 기다리기보다는 추석 전후나 늦더라도 올 4분기에 급매물 위주로 노려보는 것이 좋다.

거래 시장 부진, 입주대란, 기타 보금자리주택 공급 등으로 악재로 당분간은 집값 상승으로 이어지기는 힘드나 인기 지역은 추석 전후로 급매물이 들어가는 등의 반응이 나타날 것으로 예상되기 때문이다.

또한 내년에는 입주 물량이 줄어들고, 부동산 대책에 대한 실효성이 나타나는 등 가격 상승 가능성이 있기 때문에 마냥 기다리기는 기회비용이 커질 수 있다.

최근 가격 하락이 크고, 시장이 호황일 때 가격 상승을 이끌 수 있는 강남3구를 비롯해 목동, 분당, 용인 등의 버블세븐 지역 급매물 중심으로 적극 공약할 필요가 있다.

이들 지역은 그동안 가격이 많이 떨어진데다가 앞으로 시장이 호황일 때 시세 상승 여력이 큰 지역으로 꼽히기 때문이다.

버블세븐 지역 중 용인 지역의 경우에는 인근 광교, 판교신도시 등의 공급 물량까지 겹쳐 공급 과잉 현상이 나타나 가격이 쉽게 회복되기는 힘들다.

하지만 중장기적으로 볼 때에는 광교와 판교신도시의 후광효과까지 기대할 수 있어 투자가치가 높다.

그리고 용산, 성수 등의 한강변 재건축 재개발도 투자 유망하다. 이들 지역은 한강변 초고층 개발이라는 개발 기대감과 한강 조망이라는 입지적 희소가치가 있다.

자금 여력이 크지 않고 3년 이상 장기적으로 내다본다면, 한강변이지만 아직 가격이 크게 오르지 않은 합정 및 자양동 일대나 기타 재개발 지역 등을 노려보는 것도 좋다.

양도세 중과 유예가 2년 간 연장이 된 만큼 다주택자들은 급할 게 없어졌다. 2012년 연말까지만 집을 매도하면 양도세 중과가 되지 않고 일반세율을 적용되는 만큼 여유로워진 것이다.

따라서 매도를 고려하고 있는 다주택자라면 급하게 서두를 필요 없이 시장 상황에 맞춰 팔아도 된다.

특히 내년에는 부동산 활성활 대책 등의 영향으로 부동산 시장이 다소 회복될 가능성이 높기 때문에 더 좋은 가격에 팔 수 있다.

여러 채의 집을 소유한 사람은 매도 시점과 함께 어느 주택을 먼저 팔 것인지를 잘 따져봐야 한다. 상황별로 다르기 때문에 본인의 상황을 잘 파악해야 한다.

1가구 2주택자로 우선 양도세 중과 유예 기간 내에 하나의 주택을 팔 계획이라면, 시세 차익이 적은 집부터 파는 것이 유리하다. 시세 차익에 따라 세금이 달라지기 때문에 시세 차익이 적을수록 세금이 적어진다.

그리고 1주택자가 되면 3년 보유(서울 2년 거주 3년 보유)만 하게 되면 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있어 시세 차익이 아무리 커도 세금을 내지 않아도 된다.

또 1가구 3주택자 보유자가 하나의 주택만 유예 기간 내 팔 계획이라면, 시세차익이 큰 부동산을 파는 것이 유리하다. 유예기간 이후에 매도하게 되면 양도세가 중과되기 때문에 시세차익이 큰 주택을 먼저 팔아야 일반세율을 적용받아 양도세를 줄일 수 있다.

강남과 강북에 집을 두고 있다면, 강북을 먼저 파는 것이 현명하다.

강남 등과 같은 투기지역의 경우 3주택자가 올해 한 채를 팔더라도 기본세율에다 10%p가 가산이 되기 때문에 부담이 더 크다.

앞으로 시장이 호황일 때 시세 상승여력이 큰 부동산이라면 팔지 않고 자녀에게 증여하는 등 증여 전략을 짜는 것이 유리하다. <자료제공=내집마련정보사>