수도권 부동산 회복 기대감

2013년 수도권 아파트 매매시장은,

매서운 한파를 벗어나지 못했던 2012년에

비해 하반기부터 서서히 회복하는

상저하고(上低下高)의 기류를 탈 전망이다.

유럽과 미국 경제의 불안 해소와

새로운 정부의 부동산 활성화 대책 발표

기대를 비롯해 2013년 말에는

취득세 50% 감면(4%→2%) 혜택이

종료됨에 따라 늦어도 하반기에는

매매 수요자들이 관망세를 끝내고

실거래에 나서는 기지개를 켤 가능성이

높을 것으로 전문가들은 입을 모은다.

◇ 수도권 3년 연속 매매가 하락세

2012년 수도권 아파트 매매가 변동률은 전년 대비 서울 -5.2%, 경기·인천 -3%의 약세를 벗어나지 못하면서 2010년과 2011년에 이어 3년 연속 하락세를 기록했다.

경기지역의 경우 과천이 -9.05%로 가장 많이 하락했고 ▲김포(-6.13%) ▲파주(-5.67%) ▲고양(-4.55%) ▲용인(-4.49%) ▲의왕(-3.86%) ▲성남(-3.76%) 등의 순으로 내림 폭이 컸다.

서울은 ▲강동(-8.61%) ▲강남(-7.98%) ▲송파(-6.99%) ▲서초(-6.43%) ▲양천(-5.93%) ▲노원(-5.84%) 등의 순으로 떨어졌다.

신도시는 ▲판교(-10.24%) ▲평촌(-6.55%) ▲분당(-5.95%) ▲동탄(-5.12%) ▲일산(-4.08%) ▲산본(-3.5%) ▲중동(-1.54%) 등 전 지역이 하락세를 기록했다.

◇ 주택거래 회복 위한 준비 기간 될 둣

2013년 아파트 시장은 매매시장의 침체심화가 다소 풀릴 전망이다.

상반기까지 세제혜택 종료로 인한 거래 감소로 약세가 이어지겠지만 하반기 들어서는 신정부의 부동산 대책과 유럽의 재정위기, 미국의 재정절벽 불안 요소가 해소되며 완만한 세계경제 회복으로 위축된 매수심리가 조금이나마 살아날 가능성이 높기 때문이다.

다만 1천조 원에 육박한 가계부채와 수요자들의 매수 심리 위축은 여전할 것으로 보여 본격적인 상승보다는 주택거래 회복을 위한 기초 체력을 다지는 시기가 될 것으로 예상된다.

이에 따라 규제 강화보다는 주택거래를 회복시킬 수 있는 다양한 정책 지원이 단기적으로 제시되고, 가계부채 해소를 위한 장기적인 정책 추진이 기대된다.

함영진 부동산114 센터장은 “2013년 부동산 시장은 상저하고의 국내 경제상황과 고점 대비 최대 30% 이상 하락한 주택가격 등으로 인해 최악의 상황에서 서서히 벗어나는 모습을 보일 것”이라고 내다봤다.

◇ 2012년 판교 등 신도시 전세금 상대적 강세

2012년 전국 입주 물량은 최근 10년 간 가정 적은 17만5천613가구가 입주했다. 2011년 대비로는 19.5% 감소했다. 특히 서울은 3만6천276가구에서 48.3% 감소한 1만8천753가구에 그쳤다. 경기와 인천은 2.6% 증가한 8만8천153가구가 공급됐다.

서울 입주물량의 급감에 따른 전세금 상승으로 신도시와 택지지구 내 입주물량이 늘어나 경기 외곽지역으로 세입자들이 이동하는 모습이 나타났다.

2012년 김포(11.25%) 판교(11.2%) 동탄(6.57%) 파주(4.57%) 중동(3.72%) 등의 신도시 전세금 상승률이 수도권 평균 상승률(1.71%)을 크게 웃돌았다.

경기지역에서는 안성(10.3%) 이천(9.34%) 평택(5.68%) 광주(4.72%) 광명(4.64) 화성(3.44%) 오산(3.38%) 시흥(3.32%) 등의 상승이 두드러졌다.

◇ 수도권 아파트 공급량 급감, 전세난 가능성 낮아

2013년 아파트 공급량은 2007년부터 입주한 아파트 연평균 물량인 28만 가구에 비해 10만 가구가량 줄어든다. 이에 따라 일각에서는 아파트 입주 감소에 따른 전세물량 부족에 대해 우려하고 있다.

특히 수도권의 아파트 입주물량이 2012년 10만7천여 가구에서 2013년 8만7천여 가구로 2만 가구 감소한다.

하지만 아파트 입주물량의 감소와 달리 오피스텔, 전체 주택 공급물량은 2011년에 비해 늘어나고 있어 주택 공급 감소로 인한 전세시장 불안은 우려에 그칠 가능성이 클 것으로 보인다.

최성헌 부동산114 리서치센터 책임연구원은 “최근 공급이 크게 늘어난 오피스텔의 경우도 수도권에서만 2013년 2만4천 실 이상의 입주가 예정돼 아파트 공급 감소에 따른 전세난 우려를 해소할 수 있을 것”이라고 내다봤다.

◇ 수도권 분양시장 전망

2012년 수도권 아파트 분양가격은 3.3㎡ 당 1천109만 원으로 전년에 비해 52만 원 낮아졌다.

수도권은 장기화된 부동산 경기 침체로 기존 주택가격의 하락과 함께 미분양 아파트가 증가함에 따라 신규 공급된 아파트 가격 상승을 제한시켰다.

2013년 분양 시장도 크게 나아지지는 않을 것으로 점쳐지고 있다. 한국개발연구원(KDI), 한국금융연구원이 우리나라 2013년 경제성장률을 각각 3.0% 2.8%로 낮춰 잡는 등 경기 침체가 쉽사리 해결되지 않을 것으로 전망한 까닭이다.

함영진 부동산114 센터장은 “올해에도 실물경제 회복이 쉽지 않아 대형 건설사 상당수가 분양사업계획을 일부 수정해 예정보다 늦추고 있다”며 “기존에 예정된 사업장도 상반기에서 하반기로 대부분 미루고, 사업성이 뛰어난 일부 사업장만 선별적으로 우선 분양할 것으로 보인다”고 전했다.

특히 정부는 연내 보금자리지구 신규 지정을 사실상 폐기하기로 했다. 박근혜 대통령 당선자도 보금자리주택 사업에 모두 부정적인 입장이어서 사업 진행 자체가 불투명해졌다. 분양주택보다는 임대주택 공급을 확대할 것으로 보인다.

이에 따라 보금자리 신규 지정뿐만 아니라 기존에 예정된 올해 수도권 내 보금자리지구에 공급될 공공분양 물량 3만 가구가량의 사업이 변경되거나 취소될 가능성도 제기되고 있다.

한편, 2013년 예정된 수도권 분양 물량은 위례신도시 A2-5, A2-10, A2-12블록에 총 2천422가구가 공급될 예정이며, 판교신도시에도 알파돔시티 주상복합과 판교동 C2-2, C2-3블록에 946가구가 공급된다.

이외에 수도권에서 청약 호조를 보였던 동탄2신도시, 수원 광교신도시에서 새 아파트 공급물량이 예정돼 있다.