감가상각이란, 사업에 사용되는 고정자산의 취득금액을 그 자산의 사용기간 동안 비용처리 하는 것이다. 가령, 철근철골콘크리트 구조 건축물의 경우, 법적 내용연수는 40년이며, 그 25%를 가감한 범위내에서 내용연수를 신고해서 적용할 수 있으므로, 감가상각대상기간을 30년~50년중 선택해서 적용할 수 있다. 특별히 내용연수를 신고하지 않으면, 기준내용연수인 40년이 적용된다. 즉, 10억원으로 상가를 취득한 경우, 상가를 취득한 연도에 10억원이 비용처리되는 것이 아니라, 내용연수동안 나누어서 비용처리되며, 특별히 내용연수를 신고하지 않으면, 40년동안 상각되므로, 매년 2천500만원만 비용처리되는 것이다.

소득세는 소득에 대해 과세되는 것이고, 소득은 수입에서 비용을 차감해서 계산하므로, 감가상각을 하게되면, 총 임대수입에서 감가상각비를 차감한 금액만큼만 소득으로 집계된다.

하지만, 감가상각을 하는 것이 무조건 유리한지도 따져봐야 한다. 향후에 건물을 양도할 때, 양도소득세를 부담해야 하는데, 양도소득세는 양도차익에 대해 과세된다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액 및 취득부대비용을 차감해서 산출되는데, 소득세 신고 시, 감가상각을 적용했다면, 양도소득세 계산할 때, 취득가액에서 감가상각한 금액을 차감하게 되므로, 양도차익이 크게 산출되기 때문이다.

일반 점포용 건물을 임대하면서, 직전사업연도 연간 임대료 총액이 2천400만원에 미달한다면, 단순경비율 적용 대상자로 추계신고할 수 있다. 단순경비율이 38.4%이므로, 총 임대수입의 61.6%만을 임대소득으로 보아 소득세를 과세하는 것이다.

가령, 6억원에 건물을 취득해서, 연간 임대료수입이 1천800만원인 경우, 추계소득은 61.6%인 약 1천100만원이된다. 한편, 감가상각을 적용해서 기장신고를 하는 경우, 감가상각비 1천500만원을 차감한 300만원이 임대소득이 된다. 다른소득 없는 부부였다면, 기본공제가 3백만원이므로, 추계신고시 약 8백만원에 대해 6%의 소득세가 과세될 것이고, 기장신고를 한다면 납부할 세금은 없을 것이다. 하지만, 약 5년후, 6억5천만원에 건물을 양도한다면, 추계신고를 했던 경우는 양도차익 5천만원에 대해 6%~24%의 양도소득세를 내지만, 기장신고를 했던 사람은 양도차익 1억2천500만원에 대해 6%~35%의 양도소득세를 부담해야 한다. 따라서, 건물가격이 오르는 경우를 가정한다면, 감가상각을 하지 않는 것이 유리하다.

하지만, 연간임대료가 2천400만원 이상인 경우는 단순경비율을 적용할 수 없고, 기준경비율 21.1%만 적용되므로, 총 임대료의 78.9%가 임대소득이 된다. 건물 취득가액과 임대료가 높은 경우, 부동산가격의 향후 상승가능성이 낮은 경우, 관련 이자를 상당히 지출하고 있는 경우 등은 결과가 달라질 수 있으므로, 비교를 잘 해서 결정해야 할 것이다.