도내 산지에 무분별하게 자행되는 난개발은 크게 ▲타운하우스 ▲물류창고 ▲산업단지로 유형을 구분할 수 있다. 유형별 차이일 뿐 본질적으로 차이는 없다. 

 

경관을 고려하지 않고 자연을 파괴한다는 점, 평지보다 싼 산지에 개발한다는 점, 쪼개기라는 편법으로 규제를 피한다는 점, 안전은 후순위로 밀린다는 점 등이 같다. 그 피해는 고스란히 입주자, 주민의 몫이다. (지난 기사 : “난개발 천국 경기도, 지금 대비 못하면 대재앙이 될 것” ☞ 링크 )

 

 

◇ 산지에 지어진 타운하우스는 어떤 문제가 있나.

 

“우리가 보통 생각하는 전원주택은 정원이 있는 넓은 집이지 않나. 그런데 막상 이사해 보면 좁다. 자연녹지에서 건폐율은 20%라서다. 땅을 80평 매입했는데 집은 한 층에 16평이다. 그러니 2, 3층으로 지어야 한다. 공간을 넓히려고 계단을 좁게 하고, 화장실도 최대한 줄인다. 준공 후에는 불법 증축이 만연하다.   

 

사업자들은 공사만 하면 끝이다. 규정대로 안 짓고 도망친다. 피해는 입주민의 몫이고, 이후 쏟아지는 민원을 해결하는 것은 지자체 몫이다. 혈세가 낭비되는 악순환이 반복한다.”

 

◇ 그런 집이 어떻게 허가를 받는 게 가능한가.

 

“타운하우스 난개발은 교묘하다. 대표적 방식이 ‘쪼개기’이다. 법으로 30호부터 규제를 받는데 그 미만 개발은 단독주택 용도라 모든 심의 대상에서 제외된다. 주택건설 기준, 주택공급에 관한 기준, 심지어 시공자의 제한기준과 허가권자의 감리적용 대상도 아니다.

 

일부 사업자들이 이를 악용한다. 가령 100여 세대가 들어오는 단독주택단지라면, 이걸 4개로 쪼갠다. 그리고는 사업자를 여러 명으로 둔다. 규제를 피하고자 한 사업자가 최대 29세대까지만 허가를 받는 식이다.” 

 

 

◇ 입주민들이 주로 제기하는 민원은 무엇인가.

 

“쪼개기 연접개발로 100호 이상의 주택단지가 만들어졌는데 쓰레기 집하장, 주민공동시설 등 부대시설이 없다. 차를 타고 마을 입구까지 나와 남의 동네 집하장에 쓰레기를 버려 또 다른 갈등이 일어난다.

 

또 진입로는 급경사다. 도로 기준 12%(6.8도)를 초과한 곳이 부지기수다. 25%(14도)인 곳도 있다. 겨울철 눈이 오면 미끄러짐을 방지하기 위해 제설제(염화칼슘)를 무조건 뿌려야 한다. 염화칼슘은 식물을 고사시키거나 하천 염도를 상승시키는 등 환경에 좋지 않다. 또 미세먼지로 바뀌어 운전자나 주민들의 호흡기 질환을 유발한다.

 

진입로가 급경사에 폭은 좁으니 소방차가 올라갈 수도 없다. 화재 발생 시 대형사고로 이어질 수 있다.”

 

◇ 대안이 있을까.

 

“먼저 도로는 입주민의 안전을 위해 폭을 현행 6m에서 9m로 확대해 인도를 최소한으로라도 보장해야 한다. 경사도는 도로 기준대로 12%로 제한하는 게 가장 이상적이나, 지자체마다 상황이 다르니 일률적으로는 할 수 없다. 용인시의 경우 지난해 15%(8.5도)로 기준을 개정했다.

 

쪼개기에 대한 대안으로 나는 ‘단지형 단독주택’이라는 형태로 건축물 용도지정을 하게 하자는 제안을 한다. 30호 미만은 모든 심의 대상에서 면제되니, 별도로 용도를 지정하여 최소한의 건축기준, 허가기준, 시공자기준, 분양기준 등을 마련해야 한다.

 

또한 쪼개기 연접개발이 이루어질 경우, 개별로 보지 말고 합산 적용해야 한다. 은행법에 따라 동일인 판단을 하거나, 준공된 건축물과 신청된 건축물의 모양·형태·색상 등이 동일할 경우 준공부지를 합산하면 문제를 어느 정도 막을 수 있다.”

 

 

◇ 물류창고 난개발도 심각하지 않나. 가끔 아파트 옆에 있는 대형 물류창고를 보면 위화감이 든다. 트럭 때문에 사고 위험도 높아 보이고. 

 

“경기도는 전국 물류창고업의 32.8%가 등록된 밀집지역이다. 과거에는 교통이 좋고 지가가 싼 외곽지역을 선호했으나, 최근 온라인 쇼핑몰 활성화와 총알배송 때문에 대도시권 근거리 또는 도심 내 늘어나는 추세다.

 

사실 여기서도 쪼개기가 나온다. 교통영향평가를 면제받기 위해 사업지를 쪼개어 개별사업자의 연접개발 방식으로 이루어진다. 소규모로 허가를 득한 후 부지를 훼손하고 연차적으로 설계를 변경하는 식이다. 

 

교통환경영향평가를 안 받으니 주거지 옆에 들어오기도 한다. 대형차량이 빈번하게 이동하니 인근 주민들 안전문제가 있고, 교통량 문제, 도로시설 파손 등에 따른 도로 유지 관리의 비용문제도 발생한다.

 

물류창고는 대부분 건축물 형태가 박스형이다. 층고는 높고 길이는 길고 부피는 크다. 저렴한 산지를 개발하여 입지하는 경우가 많은데, 이로 인해 넓은 면적의 산지가 훼손되는 문제가 발생하며, 개발사업 중단 시 산림 훼손이 방치된다.” 

 

 

◇ 산업단지는 어떤 난개발 문제가 있나.

 

“산업단지도 소규모가 있다. 15만㎡ 미만을 일컫는데, 환경영향평가·에너지 사용계획 대상에서 제외된다. 앞서 말한 타운하우스, 물류창고와 비슷한 문제가 반복한다. 또 저렴한 산지의 산비탈을 깎아 만드니 자연환경 훼손, 환경오염 및 재해 위험성은 증가한다. 

 

일단 지자체에서 지역경제 활성화라는 이름 아래 무분별하게 산업단지를 승인하지 말고, 산지개발을 통한 땅 투기형 산단개발을 억제하고, 지역 특색과 앞으로 도시계획 그리고 확실한 수요검증을 거쳐 승인할 필요가 있다. 이에 대한 협의체가 구성되면 더욱 좋다.

 

그리고 보전이 필요한 산지 중앙부에 단독입지를 제한하고, 표고 100m 이상 산지에 입지할 경우 6부 능선 이상 지역은 제척하여 과도한 산림훼손을 막아야 한다.”  

 

 

◇ 이런 종류의 모든 난개발 문제를 해결할 방법이 있을까

 

“한 지자체가 노력해서 될 문제가 아니다. 몇몇 지자체가 난개발 방지 조례를 발표했는데, 토지주나 사업자들의 극심한 반발로 난항을 겪고 있다. 

 

그러니 경기도 관내 시·군 협의체를 구성하고, 경기도는 난개발 해결을 위해 노력하는 시·군에 힘을 실어주길 바란다. 물론 경기도 차원의 난개발 방지 조례 제정과 친환경적이고 지속가능한 경기도 도시정책 마련도 필요하다. 

 

또한 경기도 관내 시군에서 벌어지는 난개발엔 경기도가 책임 있는 사업들도 있으니, 경기도가 담당하는 시군의 인허가 기준을 강화하는 제도 개선도 필요하다.

 

끝으로 경기도 행정심판위원회의 졸속 재결을 개선해야 한다.”

 

◇ 난개발과 경기도행정심판위원의 재결이 무슨 연관인가.

 

“용인시가 관내에서 불법이 발견된 한 개발허가를 취소한 사례가 있다. 그러자 사업자가 행정심판위원회에 소송을 했고 용인시가 졌다. 잘못된 재결이었다.

 

그래서 정보공개청구를 해봤더니, 1회기 짧은 몇 시간 동안 평균 60건 이상을 심의하더라. 많을 때는 100건이 넘을 때도 있다. 이게 말이 되나. 그러니 탁상공론, 부실심의가 될 수밖에 없다.

 

이 결정이 나중에 법정 소송에도 영향을 끼쳐, 해당 지역 주민들이 공사업무방해 혐의로 전과자가 되는 일도 있었다. 지금 행정심판위원회는 전문성도 없고, 요식에 가깝다.”   

 

[ 경기신문 = 유연석 기자 ]