1기 신도시 재건축 사업이 노후계획도시 특별법 시행 이후 통합과 단독의 갈림길에 놓였다. 통합 재건축은 용적률 인센티브 등의 혜택을 제공하지만, 높은 공공기여 부담과 단지 간 이견으로 인해 사업 추진이 쉽지 않다. 특히 입지 조건이 크게 다른 단지 간의 갈등이 심화되면서 사업이 지연되거나 무산되는 사례가 늘고 있는 실정이다.

정비업계에 따르면 경기 군포시 한라주공4단지 1차가 1기 신도시 최초로 정비계획 수립에 나섰다. 올해 1월 정밀안전진단을 통과한 이 단지는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이 아닌 기존 도시 및 주거환경정비법을 적용해 단독 재건축을 추진하기로 결정했다. 특별법보다 신속한 사업 속도를 택한 셈이다. 통합 재건축 시 공공기여 부담이 커져 사업성이 낮아질 것이라는 판단에서다. 대신 역세권 뉴:홈 제도를 활용해 용적률을 300% 이상 확보할 계획이다.

평촌 신도시에서도 단독 재건축을 고려하는 움직임이 보인다. '노후계획도시 특별법'은 안전진단 면제와 용적률 인센티브를 제공하지만, 통합 재건축을 필수 조건으로 내세우고 있다. 이에 안양시는 평촌신도시의 관악타운 재건축 추진위의 질의에 "특별정비예정구역 내 단지와 통합하지 않으면 선도지구로 선정될 수 없다"고 답했다. 그러나 관악타운은 인근 단지들과 통합 추진에 어려움을 겪고 있어, 주민 동의율이 낮은 상황이다. 이에 따라 관악타운 측은 단지 통합이 실패할 경우 단독 재건축을 검토하겠다고 밝혔다.

통합 재건축 과정에서 단지 간의 갈등이 심화되고 있는 곳도 등장했다. 성남시 분당구 상록우성과 상록라이프는 통합재건축을 추진하다 제자리재건축 여부를 두고 갈등을 빚다 결국 사업이 무산됐다. 정자역과의 거리에 따라 제자리재건축 방식에 대한 이견이 발생했고, 주민 간 갈등으로 번지면서 결국 단독 재건축을 추진하게 됐다.

성남시 분당구 이매동의 풍림, 선경, 효성 아파트도 통합 재건축을 시도했으나, GTX-A 노선 성남역 초역세권에 위치한 효성 아파트가 입지적으로 유리하다는 이유로 통합이 불리하다고 판단, 결국 단독 재건축으로 방향을 전환했다.

이처럼 단지 간 입지 차이가 큰 경우 통합 재건축이 사실상 어려워진다. 각 단지의 입지에 따른 기대 수익 차이로 인해 합의가 쉽지 않기 때문이다. 또한, 통합 재건축 추진 중 특정 단지에 유리한 조건이 제시될 경우 다른 단지의 반발을 초래해 갈등이 심화될 수 있다.

통합 재건축이 더 큰 규모일수록 이해관계자가 많아지며 사업 속도가 지연될 위험이 크다. 실제로 조합원이 6700명이었던 서울 강남구 개포동 주공1단지(디에이치 퍼스티어 아이파크)는 조합 설립부터 착공까지 17년이나 걸렸다.

업계에서는 통합 재건축을 지속 가능하게 하기 위해서는 추가적인 대책이 필요하다고 지적한다. 입지 차이로 인해 용도지역과 용적률, 대지 지분 등의 요소가 다를 경우 사업 속도가 더딜 수밖에 없기 때문이다. 한 정비 업계 관계자는 "1기 신도시 재건축 사업의 성공적인 추진을 위해서는 단지 간 입지 차이를 고려한 맞춤형 재건축 계획 수립이 필요하다"고 강조했다. 
 

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]