정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 리스크를 줄이고 안정적 개발을 유도하기 위해 부동산 개발 방식을 전면 개편한다. 개발사업자가 대출에 의존하지 않고도 사업에 참여할 수 있도록 토지주에게 현물출자를 장려하는 동시에 자기자본비율이 높은 사업에는 용적률 완화 등 인센티브를 제공한다.

국토교통부는 14일 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 발표했다. 현재 부동산 PF 시장은  자기자본이 5% 이내인 소규모 자본의 사업자가 신탁사 등의 보증을 통해 고금리 대출을 받아 토지를 매입하면서 시작된다. 이에 따라 금리 상승이나 경기 악화 시 시행사뿐 아니라 금융권에도 부실 위험이 전이될 수 있는 구조적 문제가 지적돼 왔다.

정부는 이 같은 구조적 리스크를 줄이기 위해 PF 사업자의 자기자본비율을 20%까지 끌어올린다는 방침이다. 예를 들어, 총개발비 1000억 원 규모의 사업이라면 시행사가 최소 200억 원의 자본을 확보해야 한다는 뜻이다. 이를 위해 토지주가 현물로 자산을 출자하도록 유도해 시행사의 대출 의존도를 줄이고 사업비 부담을 완화하는 구조를 정착시키기로 했다.

또한 자기자본비율이 높은 PF 사업에 대해서는 도시 규제 완화와 보증료 인하 혜택이 주어진다. 이를 통해 시행사가 보다 안정적인 재무구조를 갖추고 사업을 진행할 수 있도록 하겠다는 것이다. 특히 토지를 현물로 출자할 경우, 현물출자자의 이익 실현 시점에 따라 양도차익 과세와 납부를 유예하고, 분할 납부를 허용하는 세제 혜택을 제공한다. 기존에는 개인·기업이 보유하고 있는 토지를 PF 사업에 현물출자 시 막대한 법인세·양도세가 즉시 부과됐다.

정부는 이를 통해 PF 사업자의 자기자본비율이 20∼40% 수준으로 상향될 것으로 기대하고 있다. 유휴토지 현물출자가 활성화되면 부동산 개발 시장의 경기 활력이 제고되고 주택공급 여건도 개선될 것으로 내다봤다. 특히 현물출자 시 토지매입을 위한 대출 규모가 줄어들어 사업비 절감과 그에 따른 분양가 인하 효과도 예상된다.

PF 시장의 공정한 질서를 확립하기 위해 ‘책임준공 제도’ 개선에도 나선다. 기존에는 시공사가 PF 대출계약과 신탁계약상의 책임준공 의무를 지면서 미분양에 따른 리스크까지 부담해야 하는 구조였다. 국토부는 내년 1분기까지 민간공사 표준계약서를 바탕으로 책임준공 연장 사유를 확대하는 방안을 검토하고, 배상 범위와 책임 기준을 구체화해 시공사와 신탁사의 부담을 줄이는 개선책을 마련할 예정이다.

사업 유형별·지역별·단계별 추진 현황과 재무 현황을 실시간으로 모니터링할 수 있는 ‘PF 통합정보시스템’도 구축한다. 이 시스템을 통해 PF 시장의 건전성과 투명성을 높이는 동시에 위험 발생 가능성을 사전에 파악해 조기에 대응하겠다는 계획이다.

아울러 정부는 역량 있는 한국형 디벨로퍼 육성도 병행한다. 자본력이 탄탄한 리츠(부동산투자회사)에 공공택지 매입 우선권을 부여해 안정적 개발을 유도하고, 헬스케어 리츠 등 특화형 상업시설 개발을 지원함으로써 개발·운영·금융을 아우르는 종합 부동산 회사를 육성하겠다는 것이다. 이를 통해 PF 시장이 단기 수익 중심에서 벗어나 장기적 운영 수익을 도모하는 안정적 구조로 탈바꿈할 수 있도록 기반을 마련할 방침이다.

국토부 관계자는 “단기 분양 수익에 의존해 온 부동산 개발 구조를 바꿔 종합적인 개발·운영 역량을 갖춘 디벨로퍼를 육성함으로써, 부동산 PF 시장이 보다 선진적이고 안정적인 구조로 자리 잡을 수 있도록 하겠다”고 밝혔다.

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]