정부가 지방 건설경기 침체를 완화하기 위해 이른바 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 아파트 해소 방안을 내놨지만 시장의 반응은 싸늘하다. 취득세·등록세 감면과 대출 규제 완화만으로는 미분양 해소 효과가 제한적이며, 결국 한국토지주택공사(LH)에 부담을 떠넘기는 구조라는 지적이 나온다.

기획재정부와 국토교통부 등 관계부처는 지난 19일 민생경제점검회의에서 ‘지역 건설경기 보완방안’을 발표했다. 핵심 내용은 ▲LH의 준공 후 미분양 아파트 3000호 매입 ▲지방 준공 후 미분양 아파트를 ‘매입형 등록임대’ 대상에 포함 ▲지방 미분양 주택을 매입·운영하는 CR리츠 출시 ▲준공 후 미분양 주택을 구입하는 실수요자 대상 디딤돌대출 우대금리 적용 등이다.

이번 대책에서 가장 논란이 되는 부분은 LH의 역할이다. 정부는 LH가 기축 매입임대 예산 3000억 원을 활용해 지방 준공 후 미분양 아파트 3000호를 매입한 뒤 이를 분양전환형 임대주택으로 공급한다는 계획이다. 정부는 “별도 예산 투입 없이 기존 사업 범위 내에서 추진해 재정 부담이 크지 않을 것”이라고 강조했지만, 시장에서는 우려의 목소리가 크다.

LH의 부채율은 이미 200%를 넘은 상태다. 2022년 재무위험기관으로 지정된 이후 지난해 2조 3000억 원의 유상증자를 통해 부채율을 209.0%까지 낮췄지만 여전히 높은 수준이다. 여기에 1기 신도시 정비사업, 3기 신도시 조성, 수도권 개발제한구역(그린벨트) 택지개발 등 굵직한 사업들이 예정돼 있어 추가 부담을 감당할 여력이 부족하다는 분석이 나온다.

한 부동산 전문가는 “LH가 과거 2008~2010년 준공 후 미분양 5만 가구 중 7058가구를 매입한 적이 있지만, 지금은 부채 문제로 당시보다 재무 여건이 더 악화됐다”며 “이번 대책이 결국 LH에 또다시 부담을 전가하는 방식으로 흘러갈 가능성이 크다”고 지적했다.

정부가 내놓은 대출 규제 완화나 취득세·등록세 감면 역시 지방 미분양 해소에는 역부족이라는 평가가 많다. 현재 지방 부동산 시장이 전반적으로 하락세를 보이고 있어 세제 혜택만으로 투자자들의 관심을 끌어내기는 어렵다는 것이다.

특히 오는 7월 시행 예정이던 ‘스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계’가 일부 조정될 가능성도 있지만, 금융권에서는 가계부채 증가 부담 탓에 대출 규제 완화 효과가 제한적일 것으로 보고 있다.

최원철 한양대 부동산융합대학원 교수는 “이미 수요가 위축된 상황에서 단순한 취득세·등록세 감면이나 대출 규제 완화만으로는 미분양 해소 효과를 기대하기 어렵다”며 “지방 중소도시의 미분양 아파트를 새로 사들이겠다는 사람은 극히 제한적일 것”이라고 지적했다.

정부가 기대를 걸고 있는 민간 리츠 역시 사업성이 불투명하다는 분석이 나온다. 정부는 민간 리츠를 통해 지방 미분양 주택을 매입·운영하는 방안을 추진하겠다고 밝혔지만, 전문가들은 현실적으로 성공 가능성이 낮다고 보고 있다.

최 교수는 “지난해부터 리츠 활성화 논의가 꾸준히 이어졌지만, 정작 사업성이 담보되지 않으면 민간의 참여가 쉽지 않을 것”이라며 “KB금융 등 일부 시도가 있었지만, 실제 사업화된 사례는 거의 없다”고 설명했다.

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]