도내 관리지역 세분화 작업이 더딘 지역을 중심으로 토지이용에 대한 관심이 높아지고 있다.

경기도내 17개 시·군의 ‘토지적성평가’ 작업이 건설교통부의 관련 법 개정 추진에도 불구하고 올해도 완료를 어렵다는 예상 때문이다.

이에대해 건설교통부는 관리지역을 생산, 보존, 계획으로 세분화하는 토지적성평가를 지자체들의 소극적으로 대처한다고 평가, 난개발과 투기를 방지하기 위한 대책으로 올 연말까지 세분화하지 않은 관리지역 전체를 보전관리지역으로 묶는 방안을 내년부터에 시행하겠다는 입장이다.

건설교통부가 지정하는 보전관리지역으로 결정되면 개발 대부분이 제한, 토지 소유자들의 불이익이 잇따르게 되고 지방자치단체도 도시개발사업에 부작용을 낳을 수밖에 없다.

◇ 건설교통부 개정안 제한 = 건설교통부는 내년부터 세분되지 않은 토지에 대해 난개발 위험을 최소화하기 위한 대책으로 건축 제한을 강화한다는 방침이다.

이대로라면 연립주택, 판매시설, 숙박시설, 비공해공장 등 계획관리지역에 다른 건축물을 지을 수 없게 된다.

하지만 개발 가능한 계획관리지역 내에서는 1만㎡ 미만의 소규모 공장 설립 심의절차가 간소화돼 기존보다 편리해질 전망이다.

관리지역은 기존 준도시·준농림 지역으로 전 국토의 24.4%(2만5천905㎢)에 달한다.

건교부가 제안한 개정안은 자연환경보전지역 내 입지가 불가피한 경우에 한해 군사시설 설치를 허용했고 민간 도시계획시설사업 시행 때 토지 소유자 동의요건을 종전의 3분의 2에서 2분의 1로 낮춰 시설 확충을 쉽게 했다.

계획관리지역에서는 아파트 등 공동주택과 상가 등 근린생활시설, 숙박시설, 공장을 지을 수 있으며 생산관리지역은 아파트를 제외한 공동주택과 단독주택, 상가 등을 제외한 근린생활시설 등의 건축만 가능하다.

보전관리지역은 단독주택·음식점 등을 제외한 근린생활시설, 창고 등만 들어설 수 있다.

건폐율·용적률도 지자체별로 차이는 있지만 보통 계획관리지역의 경우 각각 40%와 100%, 생산·보전관리지역에선 각각 20%와 80%다.

이번 개정안은 입법예고와 규제심사·법제처 심사·국무회의 심의 등을 거쳐 올 12월께 확정되면 내년부터 시행될 예정이다.

◇ 계획관리지역 땅값 상승 = 용도지역 중의 하나인 관리지역은 2003년 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’이 시행되기 이전 준농림지와 준도시지역으로 분류된 토지다.

그러나 전국적으로 지난해 말까지 세분화작업이 끝난 곳은 당시 4곳에 그쳤다.

수도권 관리지역 세분화도 당초 2005년 완료를 목표했지만 고양시 등 5개 시·군만이 작업을 마쳤을 뿐 현재까지 남양주, 이천, 김포, 여주, 연천, 동두천 등은 평가작업을 진행중이다.

경기도와 시·군 도시과 관계자들은 “주민들의 경우 명확한 세분화 기준이 있어도 계획, 생산, 보전에 따른 토지가격이 몇 배씩 차이가 있어 강한 민원이 예상된다”며 “재공람을 진행하는 일이 다반사여서 많은 시간이 소요되는 실정”이라고 설명했다.

또한 산림청과 농림부와의 협의과정에서 소요되는 시간도 상당하다는 이유를 꼽았다.

◇ 관리지역 매입 유의점 = 계획관리지역으로 분류되는 토지의 경우 건축물이 많거나 행위 제한 이전에 건축허가가 승인된 곳이 가능성이 높다.

특히 도로변에 인접한 지역과 주변에 대규모 공장, 리조트 등이 있으면 계획관리지역으로 편입 확률이 더욱 커진다.

시가화예정지구나 리조트 건설 예정 부지, 군사 협의가 완료된 토지와 상대적으로 발전속도가 늦는 지자체 토지들도 계획관리지역으로 분류될 가능성이 높은 것으로 평가되고 있다.

반면 상수원보호구역인 한강수계 등 자연보전 관련 규제가 많은 지역은 계획관리지역으로 분류되는 곳이 상대적으로 확률이 낮다.

계획관리지역으로 분류될 가능성이 낮거나 전망이 불확실하다면 주민공람이 진행중인 곳의 토지를 매입하는 것이 안전하다.

이와함께 계획관리지역 토지를 매입하더라도 연접개발제한에 대한 검토가 뒤따라야 한다.

연접개발제한은 난개발을 방지하기 위해 임야는 토지 경계선으로부터 500m 이내, 농지는 토지 중심선에서 200미터 이내에 개발행위를 총 3만㎡까지만 허용한다.

임야 경계선으로부터 반경 500m 이내에 대형 물류창고와 같은 건물이 있다면 더 이상의 개발이 허용되지 않는 것이다.

예외적으로 도로법상 도로 또는 너비 20m 이상인 지형지물(철도, 하천, 자연공원 등)로 분리된 임야의 개발은 가능하다.

주택이나 20가구 미만의 전원주택은 연접개발제한과 관계없이 건축이 가능하다.

▶ 관리지역이란?

보전을 목적으로 하면서도 필요할 때 허가를 받아 개발할 수 있는 땅이다.

자연환경보전지역으로 지정하긴 곤란하지만 수질오염·산림보호 등에 필요할 때 보전관리지역, 농림어업 생산 등 관리가 필요하지만 농림지역으로 지정하기 힘든 곳은 생산관리지역, 개발예정지로 체계적인 관리가 요구되는 곳은 계획관리지역으로 지정한다.