돌다리도 두드려보고 꺼진불도 다시보는 21세기가 됐지만 부동산 거래로 패가망신하는 일들이 오늘도 반복되고 있다.

거래를 준비하는 상대방이 전하는 ‘말’에 현혹돼 속는가 하면 ‘그때 그때 다른 법 해석’에 따라 생각하지도 못한 손해를 입는 일이 벌어지고 있기 때문이다.

특히 최근에는 부동산 흐름과 시세정보를 인터넷으로 접하기 때문에 거래가 쉽지않은 비인기 아파트, 상가, 토지가 매물로 나오기도 한다.

전문가들은 “수익을 노린 투기부터 자신이 매입할 땅을 직접 확인해 보지도 않은 채 부동산 거래를 진행하지 않고 가장 상식적인 거래를 하는 게 부동산 거래에서 실수를 하지 않는 최고의 선택이다”라고 말한다.

◇ 이것은 왜이렇게 값싸지 = 성남 S부동산 성정호(42·가명) 공인중개사대표는 “최근에는 급하게 돈이 필요하게 됐다던가 갑자기 이민을 가게 됐다는 등을 이유로 매물이 나오는 경우가 많이 줄었지만 예전에는 이를 빙자한 속임수가 많았다”며 “상식적으로 급한 돈이 필요한 경우 값싸게 판매하기 보다는 저당권을 설정하는 게 낫다고 생각한다”고 말했다.

그는 이어 “부동산을 구입할 때 급한 사정때문에 시세의 절반으로 매물이 나왔다는 중개사들의 말이나 매도자의 사정은 매매과정에서 좋지 않은 결과를 낳을 수 있다”며 “차라리 듣지 말고 찾지 않는 게 좋다”고 덧붙였다.

가격이 너무 낮은 부동산은 일단 의심해야 한다.

매도자가 급하게 돈이 필요한 경우가 아닌 이상 거래가 정상적으로 이루어지기 어려울 가능성이 높다.

인감증명을 위조하거나 등기부등본을 변조해 실제 주인인 양 행세한 후 계약금을 챙겨 도주하거나 계약서를 위조해 다른 사람의 집을 매매하는 경우가 있기 때문이다.

매수자 입장에서는 다른 부동산보다 값싼 가격에 마음이 요동칠 수 있지만 가능하다면 눈길을 돌리지 않는 게 상식이다.

◇ 소유권 이동, 왜이렇게 많아 = 부동산은 단기소유보다는 장기가 많다.

토지의 경우 최소 3년 이상 보유해야 투자수익을 낼 수 있는데다 단기소유할 경우 높은 세금에 오히려 손해를 볼 수 있다.

토지가격은 매년 상승하지만 토지거래에 뒤따르는 취득세, 등록세, 중개수수료 등 국세와 지방세 비용이 만만치 않기 때문이다.

그래서 토지의 소유권이 단기간에 자주 바뀐 흔적이 있다면 주의해야 한다.

가격이 아무리 급등하고 있어도 단기간에 여러 번 거래되는 일은 드물기 때문이다.

토지소유자를 만났다면 실소유자인지를 확인하고 거래할 토지의 입지조건 등을 직접 확인하는 게 필요하다.

◇ 규제피한 편·불법 부동산은 NO = 정부의 강도높은 투기억제책으로 아파트와 토지 등 부동산 거래에 법망을 피한 거래가 유행병처럼 번지고 있다.

1990년대 말 이후 부동산 투기열풍 당시 이용됐던 사례가 일반거래에 적용되기도 한다.

특히 토지거래에 있어 합법을 가장한 분할, 경매, 근저당, 가등기, 가처분, 명의변경 등은 밥먹듯 이루어지고 있다.

또 지인명의의 등기부터 위장전입까지 다양한 수법도 있다.

토지거래허가구역에서는 토지에 근저당이나 가처분을 설정한 뒤 토지를 취득하는 등 채권채무를 위장한 편법거래도 있다.

그러나 전문가들은 차라리 매매를 하지 말아야 한다고 권고한다.

정부의 단속도 점차 강화되고 있기 때문이다.

경기도 부동산관리담당 관계자는 “국세청, 경찰, 시·도 관계자들이 지속적으로 단속을 진행하며, 관행처럼 이루어지던 편·불법에 대해 처벌를 강화하고 있다”며 “특히 경기도는 각종 부동산 규제가 있어 불법거래를 할 경우 손해보는 것 이상의 손실을 입을 수 있다”고 말했다.

◇ 대리인을 통해서 거래하지 말라 = 대리인이 거래에 나서는 경우 일단 경계할 필요가 있다.

부동산 소유자로부터 권한을 위임받지 못한 채 계약을 하는 경우가 있기 때문이다.

대리인과의 계약에서는 본인의 인감증명과 위임장을 통해 소유자로부터 위임을 받았는지 확인하고 계약을 해야 한다.

이중 인감증명은 동사무소나 읍사무소 등에서 관할 행정관청이 발급한 인감증명이 맞는지 확인해야 한다.

간단하게는 전화로 인감증명 위에 표기된 관할 행정관청의 발급번호를 대조, 인감증명의 진위를 가늠할 수 있다.

◇ 수익보장이 확실하다면 더 주의 = 2005년에는 웃돈이 보장되는 매물이 활개를 치다가 올해들어선 ‘수익성 보장’ 광고로 투자자를 유치하는 경향이 많아지는 추세다.

특히 상가의 경우 ‘투자자설명회’에서 계약을 성사, 잔금을 납입해야 하는 시점에와선 상권별 양극화 현상에 애태우기도 한다.

상가 공실률이 절반이상을 넘어서는 상황에서는 임차인을 찾는 게 더욱 쉽지 않기 때문이다.

임차인 확보가 보장되지 않는경우 임대수익 보장은 거의 없다.

오히려 경매처분 될 가능성도 염두해야만 한다.

프리미엄을 보장하는 아파트도 기반시설을 제대로 확인하지 못할 경우 미분양 상품으로 전락할 수 있다.

분양업자들의 자세한 설명에도 교통, 도로건설, 학교 등을 다시 한 번 확인해야만 한다.

부동산써브 함영진 실장은 “부동산은 한 번의 선택으로 거액이 오가기 때문에 거래과정 하나하나 꼼꼼히 확인해야만 한다”며 “잘 알수록 주의하는 지혜가 필요하다”고 말했다.